|
|
ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินเช่า
ทนายกาญจน์
(Admin)
|
เมื่อ » 2019-08-13 01:04:11 (IP : , ,49.49.240.39 ,, Admin)
Admin Edit : 2019-08-13 01:12:25
ปลูกสิ่งก่อสร้างลงในที่ดินที่เช่า
การเช่าที่ดินนั้นกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือจึงจะสมบูรณ์ แต่ในกรณีที่ตกลงเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ จึงจะบังคับได้ตามสัญญาเช่า
เรื่องของเงื่อนไขในสัญญาเช่านั้น ก็แล้วแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันอย่างไร หากข้อกำหนดในสัญญาเช่านั้นไม่ขัดหรือแย้งกับกฎหมาย ก็จะสามารถใช้บังคับได้ตามสัญญาเช่านั้น แต่หากมีข้อกำหนดบางข้อขัดกับกฎหมายแล้ว ข้อกำหนดในสัญญาเช่านั้นจะตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันและไม่สามารถบังคับคู่สัญญาได้
ส่วนในเรื่องของสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ในที่ดินที่เช่านั้น แม้ว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นจะมีลักษณะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง (เป็นทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) จะถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่ จะต้องพิจารณาว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นใครเป็นผู้ก่อสร้าง หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่า แต่หากผู้เช่าเป็นผู้ก่อสร้าง ก็จะต้องพิจารณาต่อไปอีกว่า ขณะก่อสร้างผู้เช่ามีสิทธิที่จะปลูกสร้างหรือไม่ หากก่อสร้างโดยไม่มีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และถือว่าผู้ให้เช่าที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ด้วย
แต่หากขณะก่อสร้างผู้เช่ามีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ ก็จะเข้าข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ และกฎหมายถือว่าผู้เช่าเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นและเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผลทางกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกัน กล่าวคือ หากสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้เช่าจะไม่สามารถรื้อถอน หรือเคลื่อนย้าย ทำให้เสียหาย หรือเสื่อมค่าลงไปได้ หาก ผู้เช่ากระทำการดังกล่าวลงไป ก็อาจมีความเป็นได้ แต่หากสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้เช่าก็สามารถที่จะรื้อถอน เคลื่อนย้าย ทำให้ เสียหาย หรือเสื่อมค่าลงไปได้ เพราะถือว่าสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ เป็นของผู้เช่า ในทางกลับกันหากผู้ให้เช่ากระทำการดังกล่าวข้างต้น ก็อาจเป็นความผิดต่อผู้เช่าได้เช่นกัน
แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาข้อกำหนดในสัญญาเช่าอีกว่า มีการกำหนด ในเรื่องของสิ่งปลูกสร้างไว้อย่างไรบ้าง หากมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ที่แตกต่างไปจากหลักในเรื่องส่วนควบในที่ดินแล้ว ก็ต้องถือปฏิบัติตามนั้น เช่นกรณีเข้าข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ แต่ข้อกำหนดในสัญญากำหนดให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นของผู้ให้เช่าตามสัญญาทันที ผู้เช่าจะทำการรื้อถอนไม่ได้เด็ดขาด
ดังนั้นการเช่าที่ดินก็ควรทำเป็นหนังสือและควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างที่จะมีขึ้นในอนาคต โดยต้องระวังว่าข้อกำหนดในสัญญานั้น ๆ ต้องไม่ขัดกับกฎหมายด้วยนะครับ.
ฎีกาใหม่ที่น่าสนใจ ข้อยกเว้นหลักส่วนควบ ป.พ.พ.มาตรา 146 "
*คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2864/2559
ว. ได้รับคัดเลือกให้เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยเป็นการเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินของรัฐตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 ซึ่งหากกระทำผิดเงื่อนไขรัฐจะเอาคืนเสียเมื่อใดก็ได้ ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นที่ดินของรัฐไม่ใช่ทรัพย์มรดกของ ว. แม้ที่ดินพิพาทยังเป็นของรัฐ แต่ ว. ได้รับอนุญาตให้เข้าไปทำประโยชน์ ว. จึงมีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ตามมาตรา 1367 ที่สามารถใช้ยันกับราษฎรหรือประชาชนทั่วไปได้ สิทธิของ ว. ที่เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมีลักษณะทำนองเดียวกับสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งสามารถโอนและรับมรดกกันได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 และมาตรา 1411 เมื่อ ว. ถึงแก่ความตาย สิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทย่อมเป็นกองมรดกของ ว. ตามมาตรา 1600 ตกแก่ทายาทโดยธรรมของ ว. ตามมาตรา 1599 ส่วนบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทนั้น ว. เป็นผู้ปลูกสร้างโดยได้รับอนุญาตให้เข้าอยู่และทำประโยชน์จากรัฐตามกฎหมายดังกล่าว บ้านจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 บ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. เมื่อ ว. ถึงแก่ความตายย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาท
*ข้อสังเกต *ข้อยกเว้นหลักส่วนควบ ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
*โดยสิทธิในการที่จะสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นนั้นอาจมีได้ 2 ลักษณะด้วยกันคืออาจเป็นสิทธิตามสัญญาหรือเป็นสิทธิในลักษณะที่เป็นทรัพยสิทธิก็ได้ โดยสิทธิตามสัญญาอาจจะเกิดจากข้อตกลงหรือนิติกรรมสัญญาทั่วไป และการตกลงดังกล่าวอาจจะเป็นการตกลงกันโดยปริยายก็ได้ ดังนั้นถ้าเป็นการเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้ขออนุญาต เพียงแต่เจ้าของที่ดินไม่ได้คัดค้านในทันที จะถือว่าเจ้าของที่ดินได้ให้ความยินยอมไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551 (ภาคค่ำ) จำเลยปลูกสร้างบ้านคอนกรีต 2 ชั้น บนที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านหรือโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างขึ้น แม้ใช้บันไดเพื่อขึ้นชั้นที่ 2 ของอาคารด้วยบันไดเดียวกัน ย่อมไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 โจทก์จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่ บ้านดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนบนที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมย่อมเป็นการก่อนให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย แต่สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลย และสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกได้เมื่อบอกกล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยตามสมควรตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 339/2516 (ภาคปกติ) ผู้ร้องกับจำเลยเป็นสามีภริยากัน โดยมิได้จดทะเบียนสมรสทำมาหาเลี้ยงชีพร่วมกันจำเลยกับผู้ร้องได้ร่วมกันปลูกเรือนพิพาทในที่ดินของผู้ร้อง พฤติการณ์เช่นนี้แสดงว่าผู้ร้องยินยอมให้ใช้ที่ดินของผู้ร้องปลูกเรือนพิพาทใช้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยกับผู้ร้องร่วมกัน จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามที่ผู้ร้องยินยอม กรณีเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 109 ไม่ถือว่าเรือนพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนควบกับที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องแต่ผู้เดียว หากแต่ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยกับผู้ร้องร่วมกัน
***เทียบฎีกา***
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 648/2506 (ภาคปกติ) จำเลยมาได้บุตรสาวของผู้ร้องเป็นภรรยาและได้เข้าอยู่ร่วมในเรือนของผู้ร้องซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของผู้ร้องต่อมาเรือนเก่าทรุดโทรม จึงรื้อลงสร้างหลังใหม่แทนหากจะฟังว่าจำเลยเป็นผู้ออกเงินค่าก่อสร้างเรือนหลังใหม่นี้ แต่เมื่อเรือนนี้มีลักษณะถาวรติดที่ดินและไม่ปรากฏเลยว่าจำเลยได้รับสิทธิหรืออำนาจที่จะปลูกเรือนนี้ลงในที่ดินของผู้ร้องแต่ประการใดกรณีจึงไม่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 และไม่ใช่เรื่องที่จำเลยปลูกเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้ร้องตามมาตรา 1312 ด้วย จึงต้องถือว่าเรือนนี้เป็นส่วนควบของที่ดินที่ปลูกเรือนและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง ตามมาตรา 144 เจ้าหนี้ ผู้ชนะคดีจำเลยจะยึดเรือนนี้เพื่อขายเอาชำระหนี้ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1856/2512 (ภาคปกติ) จำเลยได้บุตรสาวผู้ร้องเป็นภริยา และได้ปลูกเรือนพิพาทบนที่ดินของผู้ร้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและภริยา แม้เรือนจะมีลักษณะถาวรติดที่ดิน แต่เมื่อตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าผู้ร้องกับสามียินยอมให้ปลูกเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กรณีจึงเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ไม่ถือว่าเรือนพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้องและสามี ผู้ร้องจึงไม่อาจร้องขัดทรัพย์เรือนพิพาทของจำเลยที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำยึดบังคับคดีได้
*ข้อสังเกต ฎีกาแรกนั้นจะเห็นได้ว่า ขณะที่จำเลยได้บุตรสาวของผู้ร้องเป็นภริยาและได้เข้ามาอยู่ในเรือนพิพาท เรือนดังกล่าวได้มีอยู่ก่อนแล้ว เมื่อต่อมาเรือนชำรุดทรุดโทรมจำเลยได้รื้อเรือน แล้วปลูกสร้างขึ้นใหม่โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้รับสิทธิหรือได้รับอำนาจจากผู้ร้อง(เจ้าของที่ดิน) ซึ่งเป็นพ่อตาของจำเลยให้รื้อเรือนหลังเดิมและปลูกสร้างเรือนหลังใหม่แต่อย่างใดเรือนจึงตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท แต่ฎีกา 1856/ 2512 ก่อนสมรสยังไม่มี เรือนหอ ดังนั้นการที่พ่อตาแม่ยายอนุญาต ให้ปลูกสร้างเรือนหอลงในที่ดินของพ่อตาแม่ยายจึงต้องถือว่าเป็นเรื่องที่ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างลงในที่ดินนั้นจึงเข้าข้อยกเว้นของมาตรา 146 เรือนที่ สร้างจึงไม่ตกเป็นส่วนควบ
*ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราวนั้นไม่ถือว่าเป็นส่วนควบ เช่น กรณีของไม้ยืนต้น แม้โดยปกติจะถือว่าเป็นส่วนควบ แต่หากผู้ปลูกมีเจตนาที่จะปลูกลงในที่ดินเพียงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเพียงชั่วคราวเท่านั้น ถือว่าเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 และไม่ถือว่าไม้ยืนต้นดังกล่าวเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น (ฎีกาที่ 1380/ 2532) แต่มีข้อสังเกตที่สำคัญคือ ดินที่นำมาถมในที่ดินของผู้อื่นมิใช่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น แม้จะนำมาถมเพียงชั่วคราว ดินที่นำมาถมก็ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินเพราะไม่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146
คำพิพากษาฎีกาที่ 8331/2556 (ภาคปกติ ,ภาคค่ำ) จำเลย อนุญาตให้โจทก์ใช้ที่ดินประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมัน เชื้อเพลิงเป็นการชั่วคราวมิได้ขายที่ดินให้แก่โจทก์ การที่โจทก์ ครอบครองที่ดิน ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลย การที่โจทก์ถมดินในที่ดินดังกล่าวขึ้นมา 3 เมตร เป็นการถมเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เอง ดินที่โจทก์นำมาถมมิใช่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 จึงถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144
*กรณีผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ใช้สิทธินั้นปลูกทำลงในที่ดิน กรณีนี้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างไม่ถือว่าเป็นส่วนควบ แต่มีข้อสังเกตว่าการเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย โดยสัญญาเช่าไม่ได้อนุญาตให้ผู้เช่าสร้างสิ่งถูกสร้างด้วยหากผู้เช่าไปสร้างสิ่งปลูกสร้าง ลงในที่ดินนั้น ต้องถือว่าสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบ
คำพิพากษาฎีกาที่ 723/2490 (ภาคปกติ) ผู้เช่า ทำถนนซีเมนต์เข้าไปในบริเวณบ้าน ถนนถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ไม่เข้าข้อยกเว้นที่จะมีสิทธิสร้างถนนนั้นได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 5692/2546 จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างโครงเหล็กติดตั้งป้ายโฆษณา เมื่อสัญญาเช่าที่ดินเลิกกันแล้วจำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนที่ดินให้แก่โจทก์ในสภาพที่ได้รับมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 คือต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดซึ่งรวมถึงเสาเข็มของจำเลยออกไปจากที่ดินที่เช่าด้วย เพราะจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 146
* หรือในกรณีที่เข้าไปปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้างใดๆก็ตามในที่ดิน ที่ตนมิได้เป็นผู้เช่า แต่ผู้อื่นเป็นผู้ที่เช่าที่ดินมา ต้องถือว่าเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิ ดังนั้นสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวทั้งหมด ย่อมตกเป็นส่วนควบของที่ดิน
คำพิพากษาฎีกาที่ 788/2531 (ภาคค่ำ) ว.เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลยในฐานะส่วนตัว มิใช่เป็นตัวแทนเชิดของโจทก์ แม้โจทก์จะเข้าไปประกอบกิจการโรงแรมในที่เช่าและก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดเวลา ว. ได้แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าก็ไม่ก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างจำเลยกับโจทก์ โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิประโยชน์ใด ๆ จากสัญญาเช่าได้ การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคารในที่เช่า จึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิในที่ดินของจำเลย สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นของจำเลยโจทก์ไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้.
ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หากมีข้อตกลงให้ผู้จะซื้อเข้าครอบครองที่ดินและก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัย การที่ผู้ซื้อปลูกสร้างอาคารโดยอาศัยข้อสัญญาดังกล่าว อาคารไม่ตกเป็นส่วนควบ เพราะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 (ฎีกาที่ 3593/2533) แต่ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะ กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าผู้ซื้อครอบครองที่ดินโดยไม่มีสิทธิ ดังนั้นสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ซื้อปลูกสร้างลงบนที่ดินย่อมตกเป็นส่วนควบไปด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ 2882/2536 (ภาคปกติ) การที่ผู้ร้องและจำเลยซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทำสัญญาเพื่อให้มีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนทางทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม การทำสัญญาเช่นนี้เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจึงเป็นโมฆะ จำเลยจึงยังคงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว ส่วนบ้านและอาคารซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ร้องปลูกสร้างในที่ดินของจำเลยโดยผู้ร้องมิใช่ผู้มีสิทธิในที่ดินย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นของจำเลย โจทก์ย่อมสามารถนำยึดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกขายทอดตลาดได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 151/2532 บิดาซื้อที่ดินโดยใส่ชื่อบุตรผู้เยาว์อายุไม่เกิน 8 ปีและอยู่ในอุปการะเลี้ยงดูของบิดามารดา และบิดามารดาปลูกบ้านอยู่บนที่ดินนั้น บุตรผู้เยาว์ก็อยู่ในบ้าน ข้อเท็จจริงฟังยุติได้ว่า เป็นการปลูกโดยรู้เห็นยินยอม บ้านไม่เป็นส่วนควบ
* มาตรา 146 เป็นข้อยกเว้น ว่าผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้างลง ดังนั้น บุคคลใดอ้างว่ามีสิทธิตามข้อยกเว้น ภาระการพิสูจน์ย่อมตกแก่บุคคลนั้น (ฎีกาที่ 239/2485)
* คำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 เช่าที่ดินปลูกสร้างตึกแถวโดยตกลงกันว่าครบกำหนดแล้ว จะให้ตึกแถวนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อถึงกำหนดแล้ว ตึกแถวย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องจดทะเบียน
ข้อสังเกต เหตุที่ไม่ต้องจดทะเบียน เพราะถือว่าเจ้าของที่ดินได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถว โดยหลักของส่วนควบตามมาตรา 144 วรรคสอง ซึ่งเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย ดังนั้นจึงไม่จำต้องจดทะเบียนอีก
* คำพิพากษาฎีกาที่ 3545/2535 ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้
|
Please login for write message
|
|
