ฟ้องเรียกค่าส่วนกลาง

                                                                                     คดีฟ้องเรียกค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด
"ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด เช่น สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น เสา หลังคา ดาดฟ้า
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ ถังขยะ
(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา
เจ้าของร่วมจะต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง โดยคิดคำนวณตามอัตราส่วนขนาดพื้นที่
ประเด็น การเสียเงินเพิ่ม (ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับเท่านั้น)
1 ไม่ชำระภายในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น2 ค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และถูกระงับการใช้บริการสาธารณะและทรัพย์ส่วนกลางที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น เจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าส่วนกลาง อ้างว่านิติบุคคลขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553
    ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่ง ตามป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาล เพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
    โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ประเด็น เจ้าของห้องชุดอ้างว่านิติบุคคลไม่จัดที่จอดรถให้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10059/2555
    พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ที่ใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด... เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง..." และตามข้อบังคับนิติบุคคลโจทก์ กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยเช่นกัน ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงไม่ใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏข้อสัญญายกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่จัดสถานที่จอดรถในอาคารชุดให้เป็นข้ออ้างว่าจำเลยมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยถือว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่
ประเด็น อายุความค่าส่วนกลาง ห้องชุด มีอายุความ 5 ปี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2551
    ลิฟท์ซึ่งติดตั้งไว้ที่อาคารชุด มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาลิฟท์จึงต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเป็นรายเดือน ค่าใช้จ่ายในส่วนที่จำเลยผิดนัดไม่ชำระจึงถือเป็นเงินค้างจ่าย ซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และต้องถือว่าสิทธิเรียกร้องประเภทนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดอายุความไว้เป็นการเฉพาะแล้ว จึงไม่อาจนำ ป.พ.พ. มาตรา 193/30 มาใช้บังคับได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9528/2557
    ฎีกาของโจทก์ที่ว่า โจทก์ขอฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในประเด็นข้อกฎหมายที่โจทก์จะยกอายุความสิทธิเรียกร้องมาบังคับให้จำเลยที่ 1 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเฉพาะส่วนที่ไม่ขาดอายุความ โดยอ้างว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชำระหนี้อันเกิดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 แต่เมื่อหนี้ดังกล่าวมีอายุความ 5 ปี โจทก์จึงมีสิทธิขอชำระเพียงหนี้ย้อนหลังไม่เกิน 5 ปี ถือเป็นการกล่าวชัดแจ้งในข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายขึ้นโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แล้ว ฎีกาของโจทก์เป็นฎีกาที่ชอบด้วยกฎหมาย
ประเด็น เบี้ยปรับตามข้อบังคับที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ศาลเห็นว่าสูง สามารถใช้ดุลพินิจปรับลดลงได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7240/2544
    ข้อบังคับของโจทก์กำหนดว่า ในกรณีที่ชำระค่าใช้จ่ายหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็คสั่งจ่าย เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10ต่อเดือนของเงินจำนวนที่ค้างชำระนั้น ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งโจทก์กำหนดไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดไม่ชำระหนี้หรือชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร จึงเป็นเบี้ยปรับซึ่งถ้าศาลเห็นว่าสูงเกินส่วนก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ แม้โจทก์จะมีอำนาจออกข้อบังคับเพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางและข้อบังคับของโจทก์ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามกฎหมายแล้วก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อกำหนดดังกล่าวไม่เป็นเบี้ยปรับและที่โจทก์อ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องมีข้อบังคับให้เจ้าของห้องชุดปฏิบัติตามโดยเคร่งครัดเพื่อให้โจทก์สามารถบริหารงานได้และเจ้าของห้องชุดได้อยู่ร่วมกันโดยปกติสุขก็หาได้ตัดอำนาจศาลที่จะลดเบี้ยปรับที่เรียกสูงเกินส่วนลงไม่
ประเด็น นิติบุคคลจะออกข้อบังคับ หรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553
   โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์
ประเด็น ผู้จัดการนิติบุคคลมีอำนาจในการดำเนินคดี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549
    โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้
เอกสารประกอบการยื่นคำฟ้องเบื้องต้น
1 หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล
2 รายการจดทะเบียนแต่งตั้ง / เปลี่ยนแปลงกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล
3 ทะเบียนบ้าน / บัตรประจำตัวประชาชน เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด
4 ข้อบังคับนิติบุคคล
5 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
6 หนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ชำระหนี้ พร้อมใบตอบรับ EMS
7 รายการสรุปยอดหนี้ค้างชำระ
หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14
    เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
    ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว
มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
    เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
    เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี
4) เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดู และเงินอื่นๆในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา
การขายทอดตลาดอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ.2560 มาตรา 335 วรรค 2 วรรค 2 (Update ใหม่ล่าสุด)
» ก่อนทำการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่าย เพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ
» เมื่อขายทอดตลาดได้แล้ว ให้กันเงินไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระ จนถึงวันขายทอดตลาด แก่นิติบุคคลอาคารชุด ก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้
» หากไม่นิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างชำระ ก็ให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้
» โดยผู้นำยึดต้องส่งสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) ฉบับรับรองไม่เกิน 1 เดือน แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี และเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งยึดไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน และแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ
1 แม้การซื้อห้องชุดจะอ้างว่าซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร ก็ไม่อาจปฏิเสธค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้
2 เจ้าของร่วมไม่อาจอ้างว่านิติบุคคลนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ เพื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้ เป็นการเอาเปรียบผู้อื่น ฎ.10230/2553
3 นิติบุคคลอาคารชุดจะงดการจ่ายน้ำประปาแก่เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือเป็นการละเมิด ต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น ฎ.10230/2553
4 นิติบุคคลอาคารชุดจะออกข้อบังคับ ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ฎ.13225/2553
 
5 เบี้ยปรับ ตามกฎหมาย ศาลมีอำนาจลดลงได้
6 อายุความในการฟ้องร้องคดี เรียกร้องหนี้ค้างชำระได้เพียง 5 ปีย้อนหลัง
7 รูปแบบคดี เป็นคดีผู้บริโภค ต้องยื่นฟ้องต่อศาลในภูมิลำเนาของจำเลย
8 ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นภายหลังจากศาลมีคำพิพากษาแล้ว นิติบุคคลสามารถยื่นขอรับเพิ่มได้อีก โดยยื่นคำแถลงขอก่อนทรัพย์ถูกเคาะขาย
การฟ้องคดีลูกหนี้ค่าส่วนกลาง ไม่เสียค่าธรรมเนียมศาล
ความตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14>
หากแปลข้างต้น หมายความว่า ทั้งผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมรายย่อยหรือผู้ซื้อห้องชุดที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ขายห้องชุด รวมถึงห้องชุดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และอยู่ในนามของผู้ขายหรือผู้ประกอบการโครงการ ต่างมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551
แต่ข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่พบว่า มีเจ้าของร่วมหรือผู้ซื้อรายย่อยและผู้ขายห้องชุด เมื่อไม่มีการใช้ประโยชน์ในห้องชุดกลับไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
ความตามมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 บัญญัติว่าในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสีย "เงินเพิ่ม" ในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
แต่มาตรา 18 ระบุว่า ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน20% ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
กรณีมีเจ้าของร่วมจำนวนหลายราย หลายห้องชุด ค้างชำระค่าส่วนกลางโดยที่ไม่มีผู้ใดเข้าใช้ประโยชน์ในห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อยจึงคิดหาทางหรือมาตรการบังคับทางกฎหมาย ได้แก่ การฟ้องคดีลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งบังคับให้จำเลยชำระหนี้ ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่มและดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด
 
แต่ทั้งนี้ ก็มีกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่คิดดำเนินการใดๆ กับเจ้าของร่วมรายซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี จนมีผลต่อ "งบประมาณ" และอาจเป็นตัวอย่างให้แก่รายอื่นที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางก็ได้
ทั้งนี้ กรณีที่มีการประชุมเจ้าของร่วมเพื่อขอเรียกเก็บ "เงินพิเศษ" เพื่อดำเนินการฟ้องคดีลูกหนี้ค่าส่วนกลางต่อศาลนั้น จะต้องอาศัยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า "หนึ่งในสี่" ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา43 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 แต่ก็มักจะพบปัญหาเรื่ององค์ประชุมไม่ครบ หรือมีจำนวนน้อย เป็นผลให้เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ รายซึ่งไม่เข้าประชุมใหญ่โต้แย้งและคัดค้าน "มติที่ประชุม"
นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง มีการฟ้องคดีเพิกถอนมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทำให้เสียเวลาดำเนินการในชั้นโรงศาลอยู่นานพอสมควร
ผมมี "ทางออก" ให้แก่เจ้าของร่วม คณะกรรมการและผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ดำเนินการตามกฎหมายกับลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับโดยอาศัยพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 ซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้รับมอบอำนาจโดยความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการสามารถฟ้องคดีต่อศาลได้ทั้งด้วยวาจาหรือเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานคดีในเขตอำนาจศาลที่นิติบุคคลอาคารชุดตั้งอยู่
ที่สำคัญเมื่อมีการฟ้องคดีดังกล่าวต่อศาลแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดในฐานะ"โจทก์" ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่อย่างใด อีกทั้งเมื่อศาลมี "คำพิพากษา" หรือ "คำสั่ง" ออกมาสามารถใช้เป็นบรรทัดฐานการฟ้องคดีลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางรายอื่นต่อไปได้ด้วย
หนึ่งในปัญหาโลกแตก อมตะ นิรันดร์กาล สำหรับการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน และอาคารชุด คือ การหารายได้ให้เพียงพอต่อการบริหาร และบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ไหนจะค่าการ์ดรักษาความปลอดภัย ค่าประปา ค่าไฟฟ้า ค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไหนจะเงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล พนักงาน และช่างโครงการ ค่าใช้จ่ายมีเป็นหางว่าวจุฬา แต่รายรับหลักๆ มีทางเดียว คือ “ค่าส่วนกลาง” ที่มาจากการชำระในแต่ละรอบของเจ้าของร่วม / ลูกบ้าน เท่านั้น
ค้างค่าส่วนกลาง เงินไม่พอบริหาร หวังผลการทำงานดีเลิศ แต่ไม่ค่อยอยากจะจ่ายกันนี่สิ ตามกันให้ชำระได้เกิน 70% ก็เก่งกันแล้ว
 
หลายโครงการอาคารชุด รายรับไม่พอกับรายจ่าย กินส่วนเงินกองทุนเข้าไปทุกปีๆ บางโครงการอยู่ย่านหรูแท้ๆ ส่วนกลางโอ่โถง โคมไฟระย้า แต่กลับต้องพยายามประหยัดเงินไม่เปิดเครื่องปรับอากาศ ทีมบริหารนิติบุคคลไฮโซที่ developer จัดหามาตอนแรก ก็ไม่มีเงินจ้างต่อ เงินที่เหลือจ้างใครไม่ได้ ลำบากคณะกรรมการเป็นจิตอาสาต้องมาบริหารเอง สระว่ายน้ำกลายเป็นบ่อยุง สวนสวยกลายเป็นป่า เพราะไม่มีงบจ้างคนสวน ลดค่า รปภ.จากหนุ่มฉกรรจ์ หุ่นล่ำบึ้ก กลายเป็นเฒ่าชรา ควบ 2 กะ หลับคาป้อม จนโจรขโมย ยังสงสาร
ฟ้องเรียกย้อนหลังได้ 5 ปี เนื่องจาก อายุความ!! อย่าให้เกิน!!
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี
(1) ดอกเบี้ยค้างชำระ
(2) เงินที่ต้องชำระเพื่อผ่อนทุนคืนเป็นงวด ๆ
(3) ค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระ เว้นแต่ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 193/34 (6)
(4) เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดูและเงินอื่น ๆ ในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา
(5) สิทธิเรียกร้องตามมาตรา 193/34 (1) (2) และ (5) ที่ไม่อยู่ในบังคับอายุความสองปี
ค่าส่วนกลางค้างชำระ เข้าตามข้อ (4) มีอายุความ 5 ปี จึงสามารถเรียกคืนย้อนหลังได้เพียง 5 ปี เท่านั้น!! แม้ว่า จะติดค้างกันมากี่สิบปี ก็ตาม ดังนั้น ผู้บริหารนิติบุคคลจัดสรร และอาคารชุด ไม่ควรพลาด!!
ติดตามค่าส่วนกลางคนไทยก็ยากแล้ว คนต่างชาติจะยากกว่า!!
ตามคนไทยด้วยกันเอง ก็ว่ายากอยู่แล้ว บางคนตั้งแต่เปิดโครงการมา เห็นนามสกุลดังๆ ไม่เคยจ่าย “ค่าส่วนกลาง” ค้างจ่ายกัน 2-3 แสน ก็มีให้เห็น แล้วตอนนี้ ถ้าต้องตามค่าส่วนกลางค้างชำระกับ “เจ้าของร่วมต่างชาติ” ซึ่งมีกระบวนการดำเนินการทางด้านกฎหมายที่ซับซ้อนไปอีก นี่ยังไม่นับรวมปัญหาเรื่องการสื่อสาร และภาษา
ทราบ หรือไม่? การติดตาม “ค่าส่วนกลาง” กับเจ้าของร่วมที่เป็นต่างชาตินั้น หากค้างชำระเกิน 2 ปี อาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าตัวจากปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่าน ต่างชาติพากันแห่มาซื้อลงทุนคอนโด อาคารชุดที่บ้านเรา อัตราการถือครองบางอาคารชุด เกือบชนเพดาน 49% และยิ่งภาวะวิกฤตโควิด เจ้าของร่วมต่างชาติส่วนใหญ่ ไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้
การถือครองของต่างชาติ เพดาน 49% คิดว่า ติดตามค่าส่วนกลาง ง่าย หรือเปล่า? … แนวโน้มค้างชำระ เห็นมารำไร!!
ต่างชาติไม่อยู่ หรือค้างชำระเกิน 2 ปี อาจต้องแปลเอกสารหลักฐาน และหมายศาล ส่งไปภูมิลำเนา พร้อม Notary เซ็นรับรอง!!
ป.วิ แพ่ง มาตรา ๘๓ ทวิ : “ในกรณีที่จำเลยไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลย ณ ภูมิลำเนาหรือสำนักทำการงานของจำเลยนอกราชอาณาจักร เว้นแต่ในกรณีที่จำเลยประกอบกิจการในราชอาณาจักรด้วยตนเองหรือโดยตัวแทน หรือในกรณีที่มีการตกลงเป็นหนังสือว่าคำคู่ความและเอกสารที่จะต้องส่งให้แก่จำเลยนั้น ให้ส่งแก่ตัวแทนซึ่งมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรที่จำเลยได้แต่งตั้งไว้เพื่อการนี้ให้ส่งหมายเรียกและคำฟ้องตั้งต้นคดีแก่จำเลยหรือตัวแทนในการประกอบกิจการหรือตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ณ สถานที่ที่จำเลยหรือตัวแทนใช้ประกอบกิจการหรือสถานที่อันเป็นถิ่นที่อยู่ของตัวแทนในการประกอบกิจการหรือของตัวแทนในการรับคำคู่ความและเอกสาร ซึ่งตั้งอยู่ในราชอาณาจักร แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่มีการเรียกบุคคลภายนอกซึ่งไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรเข้ามาเป็นคู่ความตามมาตรา ๕๗ (๓) ให้นำความในวรรคหนึ่งมาใช้บังคับโดยอนุโลม”
หรือหากเจ้าของร่วมไม่มีภูมิลำเนาอยู่ในประเทศ (ไม่อยู่ในประเทศไทยมากกว่า 2 ปี และไม่มีกิจการการค้า บริษัท หรือตัวแทนใดใด) ต้องส่งเอกสารสำนวน และหมายศาลไปยังต่างประเทศตามภูมิลำเนาของเจ้าของร่วม ซึ่งต้องมีการแปล และเซ็นรับรอง
ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ไม่ใช่น้อยๆ เผลอๆ จะมากกว่าค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ และค่าจ้างทนาย ด้วยซ้ำ!!
หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง – พ.ร.บ. อาคารชุด และพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน
อาคารชุด – หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง
พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (ตย. สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้)
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง)
 
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (ตย. เสา หลังคา ดาดฟ้า)
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน)
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ, รถรับส่งโครงการ)
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (ตย. ห้องสมุด, สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น)
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ตย. ลิฟท์, เก้าอี้รับแขก โซฟา, โคมระย้า, ถังขยะ)
(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1) (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา (เพิ่มเติม ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 8)
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 7
“มาตรา ๑๔ อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้ เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด นั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6”
พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 แก้ไขตามพ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 10
“เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
 
ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว”
มาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เพิ่มเติมตาม พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 11
“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18”
โครงการจัดสรรแนวราบ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ – พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล
ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก
มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม มาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที