นิติกรรมสัญญา

2013-01-24 10:54:54 ใน คดีแพ่ง » 0 180269 นิติกรรมสัญญาในชีวิตประจำวัน
การกู้ยืมเงิน
๑. ความหมาย
การกู้ยืมเงินเป็นสัญญาอย่างหนึ่ง ซึ่งเกิดจากบุคคลใดบุคคลหนึ่งซึ่งเรียกว่า "ผู้กู้" มีความต้องการจะใช้เงิน แต่ตนเองมีเงินไม่พอ หรือไม่มี เงินไปขอกู้ยืมจากบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า "ผู้ให้กู้" และผู้กู้ตกลงจะใช้คืน ภายในกำหนดเวลาใดเวลาหนึ่ง การกู้ยืมจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ มีการส่ง มอบเงินที่ยืมให้แก่ผู้ที่ให้ยืม ในการกู้ยืมนี้ผู้ให้กู้จะคิดดอกเบี้ยหรือไม่ก็ได้
๒. ดอกเบี้ย
ในการกู้ยืมเงินกันนี้ เพื่อป้องกันมิให้นายทุนบีบบังคับคนจน กฎหมายจึงได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยขั้นสูงสุดที่ผู้ให้กู้สามารถเรียกได้ ว่าต้อง ไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปี คือร้อยละ ๑.๒๕ ต่อเดือน (เว้นแต่เป็นการกู้ยืม เงินจากบริษัทเงินทุนหรือธนาคาร ซึ่งสามารถเรียกดอกเบี้ยเกินอัตราดังกล่าว ได้ตาม พ.ร.บ. ดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมของสถาบันการเงิน) ถ้าเรียกดอกเบี้ย เกินอัตราดังกล่าวถือว่าข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยนั้นเป็นอันเสียไปทั้งหมด คือ ไม่ต้องมีการใช้ดอกเบี้ยกันเลยและผู้ให้กู้อาจมีความผิดทางอาญาฐานเรียก ดอกเบี้ยเกินอัตราด้วย คือ อาจต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน ๑ ปี หรือปรับ ไม่เกิน ๑,๐๐๐ บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ตาม พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. ๒๔๗๕
ในกรณีการกู้ยืมเงินจากบริษัทเงินทุนหรือธนาคาร ซึ่งบริษัทเงินทุนหรือธนาคารมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากผู้กู้ยืมได้เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปีนั้น เมื่อปรากฏว่าผู้กู้ยืมผิดนัดชำระหนี้แล้วบริษัทเงินทุนหรือธนาคารได้ดำเนินคดีกับผู้กู้ยืม หากผู้กู้ยืมต่อสู้คดีว่าดอกเบี้ยที่ผู้ให้กู้เรียกจากผู้กู้ในกรณีผู้กู้ผิดนัดไม่ชำระหนี้เป็นเบี้ยปรับที่กำหนดไว้สูงเกินไป ถ้าศาลเห็นด้วยว่าเป็นเบี้ยปรับและศาลเห็นสมควรศาลก็ลดลงได้ ตัวอย่างเช่น นาย ก. กู้ยืมเงินจากธนาคาร จำนวน 1,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 11.75 ต่อปีหรือร้อยละ 16 ต่อปี ผู้กู้ตกลงผ่อนชำระต้นเงินและดอกเบี้ยคืนให้แก่ผู้ให้กู้ทุกเดือน เดือนละ 25,000 บาท หากผิดนัดชำระงวดใดงวดหนึ่งถือว่าผิดนัดชำระหนี้ทั้งหมด ผู้กู้ตกลงชำระดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ 19 ต่อปี หรือในอัตราสูงสุดตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนดให้ ธนาคารพาณิชย์เรียกจากลูกค้าได้ ถ้าหากนาย ก. ผิดนัดชำระงวดใดงวดหนึ่ง ผล คือ นาย ก. ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 19 ต่อปี ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา เมื่อธนาคารฟ้องเรียกดอกเบี้ยจากนาย ก. อัตราร้อยละ 19 ต่อปี เช่นนี้ถ้าศาลเห็นว่าดอกเบี้ยระหว่างผิดนัดถือเป็นเบี้ยปรับ และหากศาลเห็นสมควรอาจลดลงได้ ซึ่งอาจกำหนดให้นาย ก. จ่ายให้แก่ธนาคารในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี หรือเกินกว่านี้ แต่ไม่ถึงร้อยละ 19 ต่อปี ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาซึ่งต่างจากการกู้ยืมเงินจากบุคคลธรรมดา หากกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ร้อยละ 15 ต่อปี ศาลจะใช้ดุลพินิจลดลงไม่ได้
๓. หลักฐานการกู้ยืม
ในการตกลงทำสัญญากู้ยืมเงินนั้น ถ้าหากว่ากู้ยืมกันเป็นจำนวนเงิน เล็กน้อยไม่เกิน ๒,๐๐๐ บาท กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ แสดงถึงการกู้ยืมหรือทำสัญญาไว้ต่อกัน เช่น ยืมเงิน ๒๐๐ บาท หรือ ๓๐๐ บาทแล้วเพียงแต่พูดจาตกลงกันก็พอ แต่ถ้าหากว่ากู้ยืมเป็นจำนวนเกินกว่า ๒,๐๐๐ บาท ต้องทำหลักฐานแห่งการกู้ยืมเป็นหนังสือหรือทำ หนังสือสัญญากู้ ไว้ต่อกัน เพื่อจะได้ใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ในหลักฐานแห่งการกู้เป็นหนังสือดังกล่าวนี้ต้องมีข้อความแสดงว่าได้กู้ยืม เงินเป็นจำนวนเท่าใด มีกำหนดใช้คืนเมื่อใดและที่สำคัญจะต้องมีการลงลายมือชื่อผู้กู้
หากว่าในขณะกู้ยืมเงินกันแต่มีการตกลงรับเอาสิ่งของแทนจำนวนเงิน ที่กู้ยืมกันนั้น ต้องคิดราคาของตลาดของสิ่งนั้นเป็นจำนวนเงินที่กู้จริงนั้น เช่น มีการตกลงกู้ยืมเงินกัน ๕,๐๐๐ บาท แต่มีการตกลงให้รับข้าวสารแทน ๑๐ กระสอบ ซึ่งในขณะนั้นข้าวสารกระสอบละ ๒๐๐ บาท ดังนั้น เราถือว่า มีการกู้ยืมเงินกันจริงเพียง ๓,๐๐๐ บาทเท่านั้น
๔. อายุความ
การฟ้องร้องเรียกเงินตามสัญญากู้จะต้องกระทำภายในกำหนดอายุ ความ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่าจะต้องฟ้องภายใน ๑๐ ปีนับแต่วันที่ถึง กำหนดชำระเงินคืน
๕. ข้อควรระมัดระวังในการกู้ยืม
(๑) อย่าได้ลงลายมือชื่อในกระดาษเปล่าเป็นอันขาด
(๒) อย่าได้นำโฉนดไปให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นประกัน
(๓) จะต้องนับเงินให้ถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา
(๔) ผู้ยืมจะต้องเขียนจำนวนเงินเป็นตัวหนังสือด้วย
(๕) สัญญาที่กู้ต้องทำอย่างน้อย ๒ ฉบับ โดยให้ผู้กู้ยึดถือไว้ฉบับหนึ่ง และให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้อีกฉบับหนึ่ง
(๖) ในสัญญากู้ควรมีพยานฝ่ายผู้กู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานอย่างน้อย ๑ คน
๖. ข้อปฏิบัติในการชำระเงิน
เมื่อผู้กู้นำเงินไปชำระไม่ว่าจะเป็นการชำระทั้งหมดหรือบางส่วนก็ตาม ผู้กู้ควรทำอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ มิฉะนั้นจะอ้างยันผู้ให้กู้ว่าชำระเงินกู้ ให้เขาคืนแล้วไม่ได้
สิ่งที่ผู้กู้ควรกระทำเมื่อชำระเงิน คือ
(๑) รับใบเสร็จรับเงินหรือหนังสือที่มีข้อความว่า ได้ชำระเงินที่กู้มาแล้วทั้งหมด หรือเพียงบางส่วนและมีลายเซ็นผู้ให้กู้กำกับไว้ด้วย
(๒) รับหนังสือสัญญากู้เงินที่ได้ทำไว้แก่ผู้ให้กู้นมาในกรณีที่ชำระเงินครบตามจำนวนเงินที่กู้
(๓) มีการบันทึกลงในสัญญากู้ว่าได้นำเงินมาชำระแล้วเท่าไรและให้ ผู้ให้กู้เซ็นชื่อกำกับไว้ ผู้ให้กู้ต้องเซ็นชื่อกำกับไว้ทุกครั้งที่มีการชำระเงิน จึงจะอ้างยันได้ว่าได้ชำระเงินไปแล้ว
การค้ำประกัน
คนเราถ้าขัดสนเงินทองก็ต้องกู้เป็นหนี้เขา แต่เขาอาจจะไม่ยอมให้ กู้ถ้าไม่มีอะไรเป็นหลักประกันให้ความมั่นใจว่าเขาจะได้รับชำระหนี้คืน ค้ำประกันก็เป็นหลักประกันอันหนึ่ง ค้ำประกัน คือการที่ใครคนหนึ่งทำสัญญา กับเจ้าหนี้ว่าถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ ผู้ค้ำประกันจะชำระหนี้นั้นแทน เมื่อลูกหนี้ ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็ย่อมมีสิทธิเรียกร้องหรือฟ้องให้ผู้ค้ำประกันรับผิดได้
การที่จะฟ้องให้ผู้ค้ำประกันรับผิดตามสัญญาค้ำประกันได้นั้น จะต้อง มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ค้ำประกันเป็นสำคัญมิใช่ตกลงกันด้วยปากเปล่าซึ่งฟ้องไม่ได้ ตามธรรมดาถ้าทำสัญญาค้ำประกันตามแบบซึ่งมีขาย อยู่ทั่วไป ก็ไม่ค่อยมีปัญหาเพราะเป็นแบบซึ่งทำโดยผู้รู้กฎหมาย แต่ถ้าทำกันเองก็อาจเกิดปัญหาได้ ถ้าเราเป็นเจ้าหนี้ก็ต้องระมัดระวังในข้อนี้ ในเอกสารนั้นต้องมีข้อความอันเป็นสาระสำคัญว่า ถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ผู้ค้ำประกันจะชำระหนี้แทน มิฉะนั้นอาจฟ้องผู้ค้ำประกันไม่ได้ เพราะไม่ใช่เป็น สัญญาค้ำประกันตามกฎหมาย
ขอบเขตความรับผิดของผู้ค้ำประกัน
ผู้ค้ำประกัน จะไม่จำกัดความรับผิดหรือจะจำกัดความรับผิดของตน ไว้ในสัญญาค้ำประกันด้วยก็ได้ ถ้าไม่ต้องการรับผิดอะไรบ้าง หรือต้องการ จำกัดขอบเขตความรับผิดไว้เพียงใด ก็ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน เช่น ลูกหนี้กู้เงินเจ้าหนี้ ๑๐๐,๐๐๐ บาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ ๑๕ ต่อปี ผู้ค้ำประกันจะจำกัดความรับผิดเฉพาะกรณีที่บุคคลนั้น ทำความเสียหายเนื่องจาก ทุจริตต่อหน้าที่ไม่รวมถึงประมาทเลินเล่อด้วยก็ได้ เมื่อจำกัดความรับผิดไว้ แล้วก็รับผิดเท่าที่จำกัดไว้ แต่ถ้าไม่จำกัดความรับผิดเมื่อลูกหนี้ผิดสัญญา ต่อเจ้าหนี้ ไม่ชำระเงินหรือค่าเสียหายมากน้อยเพียงใด ผู้ค้ำประกันก็ต้อง รับผิดจนสิ้นเชิงเช่นเดียวกับลูกหนี้ทุกอย่าง เมื่อทำสัญญาค้ำประกันแล้ว ผู้ค้ำประกันต้องผูกพันตามสัญญานั้น เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องหรือฟ้องให้รับผิดได้ เมื่อลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ตามกำหนด
สิทธิของผู้ค้ำประกัน
(๑) เมื่อผู้ค้ำประกันถูกเรียกร้องให้ชำระหนี้แทนลูกหนี้ มิใช่ผู้ค้ำประกันต้องชำระหนี้ทันที แต่มีสิทธิที่จะเกี่ยงให้เจ้าหนี้ไปเรียกร้องเอาจาก ลูกหนี้ก่อนได้ ทั้งนี้ภายใต้ข้อยกเว้นบางประการและถ้าถูกเจ้าหนี้ฟ้องเป็น จำเลยร่วมกับลูกหนี้ก็ยังมีสิทธิพิสูจน์ต่อศาลว่าลูกหนี้มีทรัพย์สินชำระหนี้ได้ และการที่จะบังคับเอาจากลูกหนี้นั้นไม่เป็นการยาก ถ้าผู้ค้ำประกันนำพยาน เข้าสืบและฟังได้เช่นนั้น ศาลก็ต้องบังคับเอาจากทรัพย์สินของลูกหนี้ก่อน เพราะหนี้ที่ผู้ค้ำประกันต้องชำระมิใช่เป็นหนี้ของผู้ค้ำประกันเอง ผู้ค้ำประกัน เป็นลูกหนี้ชั้นที่สอง
บางกรณีเจ้าหนี้เอาเปรียบลูกหนี้และผู้ค้ำประกัน ในสัญญาสำเร็จรูป จะมีความว่า "ให้ผู้ค้ำประกันยอมรับผิดร่วมกับลูกหนี้" คือเป็นลูกหนี้ ร่วมเท่ากับให้ผู้ค้ำประกันรับผิดหนักขึ้น ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาค้ำประกันจึง ต้องพิจารณาว่าจะยอมรับผิดเช่นนั้นหรือไม่ ถ้ายอมรับผิดร่วมกับลูกหนี้ก็ไม่มีสิทธิที่จะเกี่ยงดังกล่าวข้างต้น
(๒) เมื่อผู้ค้ำประกันชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้แล้ว ไม่ว่าชำระแต่โดยดีหรือชำระหนี้โดยถูกบังคับตามคำพิพากษา ผู้ค้ำประกันก็มีสิทธิรับช่วงสิทธิของเจ้าหนี้ ในอันที่จะเรียกเอาเงินชำระให้เจ้าหนี้ใช้แล้วนั้น คืนจากลูกหนี้ได้ตามจำนวนที่ชำระไปตลอดจนทั้งค่าเสียหายต่าง ๆ เนื่องจากการค้ำประกัน
การเป็นผู้ค้ำประกันนั้นมีแต่เสีย ตามคำพังเพยที่ว่าเนื้อไม่ได้กิน หนังไม่ได้รองนั่ง มีแต่เอากระดูกมาแขวนคอ เพราะฉะนั้นก่อนที่จะเซ็นชื่อในสัญญาค้ำประกัน ต้องพิจารณาตัวลูกหนี้ซึ่งผู้ค้ำประกันจะ ชำระหนี้แทนให้ดีว่ามีความสามารถชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ได้แค่ไหน และมี ความซื่อสัตย์สุจริตเพียงใด ทั้งต้องพิจารณาข้อความในสัญญาให้รอบคอบ บางทีกำหนดให้ผู้ค้ำประกันรับผิดหนักขึ้น หรือสละสิทธิบางอย่างอันอาจทำให้ไล่เบี้ยเอาจากลูกหนี้ไม่ได้ เมื่อเข้าใจข้อความ ในสัญญาดีแล้วจึงค่อยลงชื่อในสัญญาค้ำประกัน
การพ้นจากความรับผิดของผู้ค้ำประกัน
เมื่อเซ็นชื่อในสัญญาแล้วผู้ค้ำประกันก็มีภาระจะต้องรับผิดต่อเจ้าหนี้ จนกว่าหนี้ของลูกหนี้จะระงับไป ตราบใดที่หนี้ของลูกหนี้ยังมีอยู่ผู้ค้ำประกัน ก็ไม่พ้นความรับผิด แต่มีพฤติการณ์บางอย่างที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ผู้ค้ำ ประกันพ้นความรับผิด
(๑) เจ้าหนี้ผ่อนเวลาให้แก่ลูกหนี้ คือถ้าได้กำหนดวันชำระหนี้ไว้แน่นอนแล้ว เจ้าหนี้ยืดเวลาต่อไปอีก ผู้ค้ำประกันก็พ้นความรับผิด
(๒) เมื่อหนี้ของลูกหนี้ถึงกำหนดชำระแล้ว ผู้ค้ำประกันเอาเงินไปชำระให้แก่เจ้าหนี้ แต่เจ้าหนี้ไม่ยอมรับโดยไม่มีเหตุอันจะอ้างกฎหมายได้ ผู้ค้ำประกันก็หลุดพ้นจาก
ความรับผิดเช่นเดียวกัน
การจำนอง
จำนองก็เป็นหลักประกันหนี้อีกประการหนึ่ง จำนอง คือการที่ใครคนหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนอง เอาอสังหาริมทรัพย์อันได้แก่ ที่ดิน บ้านเรือน เป็นต้น ไปตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับจำนอง หรือนัยหนึ่ง ผู้จำนองเอาทรัพย์สินไปทำหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เพื่อเป็นประกัน การชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้เจ้าหนี้ ผู้จำนองอาจเป็นตัวลูกหนี้เองหรือจะเป็นบุคคลภายนอกก็ได้ เช่น นายดำกู้เงินนาย แดง ๑๐๐,๐๐๐ บาท เอาที่ดินของตนเองจำนองหรือนายเหลืองซึ่งเป็นบุคคล ภายนอกเอาที่ดินจำนอง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นประกันหนี้ของนายดำก็ทำได้เช่นเดียวกัน เมื่อจำนองแล้วถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เจ้าหนี้ก็มีอำนาจยึดทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ได้ และมีสิทธิพิเศษได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ธรรมดาทั่วไป
กู้เงินแล้วมอบโฉนด หรือ น.ส.๓ ให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้มิใช่จำนอง เจ้าหนี้ไม่มีสิทธิพิเศษเป็นเพียงเจ้าหนี้ธรรมดา แต่มีสิทธิยึดโฉนดหรือ น.ส.๓ ไว้ตามข้อตกลงจนกว่าลูกหนี้จะชำระหนี้ ฉะนั้นถ้าจะทำจำนอง ก็ต้องจดทะเบียนให้ถูกต้อง
ทรัพย์สินที่จำนอง
ทรัพย์สินที่จำนองได้ คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายถึง ทรัพย์ที่ไม่ สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ที่ดิน บ้านเรือน เรือกสวนไร่นา เป็นต้น นอกจาก นั้นสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้บางอย่าง เช่น เรือกำปั่น เรือกลไฟ แพที่อยู่อาศัย และสัตว์พาหนะ ถ้าได้จดทะเบียนไว้แล้ว ก็อาจนำมาจำนอง ได้ดุจกัน เมื่อเจ้าของทรัพย์นำไปจำนองไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์ที่จำนอง ให้แก่เจ้าหนี้ เจ้าของยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ เช่น อยู่อาศัยในบ้าน หรือ ทำสวนทำไร่หาผลประโยชน์ได้ต่อไป นอกจากนั้นอาจจะโอนขายหรือนำไปจำนองเป็นประกันหนี้รายอื่นต่อไปก็ย่อมทำได้ ส่วนเจ้าหนี้นั้นการที่ลูกหนี้ นำทรัพย์ไปจดทะเบียนจำนอง ก็นับได้ว่าเป็นประกันหนี้ได้อย่างมั่นคง ไม่จำเป็นต้องเอาทรัพย์นั้นมาครอบครองเอง
ผู้จำนองต้องระวัง
ผู้มีสิทธิจำนองได้ คือเจ้าของหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเจ้าของจำนองทรัพย์สินด้วยตนเองก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้ามอบอำนาจให้บุคคล อื่นไปทำการจำนองแทน บางกรณีก็ อาจเกิดปัญหาได้ ข้อควรระมัดระวัง คือ ควรเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจนว่าให้ทำการ จำนอง ไม่ควรเซ็นแต่ชื่อแล้วปล่อยว่างไว้ อันบุคคลอื่นนั้นอาจกรอกข้อความ เอาเอง แล้วนำไปทำประการอื่นอันไม่ตรงตามความประสงค์ของเรา เช่น อาจเพิ่มเติมข้อความว่ามอบอำนาจให้โอนขาย แล้วขายเอาเงินใช้ประโยชน์ ส่วนตัวเสีย เป็นต้น เราผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ผู้มอบอำนาจอาจจะต้องถูกผูกพันตามสัญญาซื้อขายนั้น เพราะถือว่าประมาทเลินเล่ออยู่ด้วย
ผู้รับจำนองต้องระวัง
ผู้รับจำนองทรัพย์สินก็ต้องระมัดระวังเช่นกัน ควรติดต่อกับเจ้าของ ทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินโดยตรง และควรตรวจดูที่ดินทรัพย์สินที่จำนอง ว่ามีอยู่ จริงตรงกับโฉนด เคยปรากฏว่ามีผู้นำโฉนดที่ดินไปประกันผู้ต้องหาหรือจำเลย แต่ที่ดินตามโฉนดนั้นกลับเป็นถนนเหลือจากการจัดสรร หรือที่ดินตามโฉนด นั้นพังลงน้ำไปหมดแล้ว ดังนั้นผู้รับจำนองจึงไม่ควรรับจำนอง หรือติดต่อ ทำสัญญากับคนอื่นหรือผู้ที่อ้างว่าเป็นตัวแทน เพราะถ้าปรากฏในภายหลังว่า บุคคลนั้นทำใบมอบฉันทะ หรือใบมอบอำนาจปลอมขึ้นแล้วนำที่ดินของผู้อื่น มาจำนอง แม้เราผู้รับจำนองจะมีความสุจริตอย่างไร เจ้าของอันแท้จริงก็มี สิทธิติดตามเอาคืนที่ดินของเขาได้ โดยไม่ต้องไถ่ถอน
ผู้รับโอนและผู้รับจำนองซ้อนก็ต้องระวัง
ทรัพย์ที่จำนองนั้นเจ้าของจะนำไปจำนองซ้ำ หรือโอนขายต่อไปก็ย่อม ทำได้ ผู้รับจำนองคนหลังต้องพิจารณาว่าทรัพย์นั้นเมื่อขายทอดตลาดจะมีเงิน เหลือพอชำระหนี้ของตนหรือไม่ เพราะเจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน คนหลังมีสิทธิแต่เพียงจะได้รับชำระหนี้เฉพาะส่วนที่เหลือผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ ทรัพย์ที่จำนองก็ต้องระวังเช่นเดียวกันเพราะรับโอนทรัพย์โดยมีภาระจำนอง ก็ต้องไถ่ถอนจำนองโดยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ มิฉะนั้นเจ้าหนี้ก็มีสิทธิที่จะ บังคับจำนองยึดทรัพย์เอาที่ดินออกขายทอดตลาด ซึ่งถ้าผู้รับโอนสู้ราคาไม่ได้ ทรัพย์หลุดมือไปเป็นของคนอื่น ดังนั้นที่ซื้อมาก็เสียเงินเปล่า
การจำนำ
สัญญาจำนำ คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้จำนำ ส่งมอบ สังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเป็นผู้ครอบครองเรียกว่า ผู้รับจำนำ เพื่อประกันการชำระหนี้ ทรัพย์สินที่จำนำได้คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนที่ ได้ เช่น วิทยุ โทรทัศน์ ช้าง ม้า โค กระบือ และเครื่องทองรูปพรรณ สร้อย แหวน เพชร เป็นต้น ตัวอย่างเช่น นาย ก กู้เงินนาย ข จำนวน ๕๐,๐๐๐ บาท เอาแหวนเพชรหนึ่งวงมอบให้นาย ข ยึดถือไว้เป็นประกันการชำระหนี้เรียกว่า นาย ก เป็นผู้จำนำ และนาย ข เป็นผู้รับจำนำ ผู้จำนำอาจเป็นบุคคลภายนอก เช่น ถ้าแทนที่นาย ก จะเป็นผู้ส่งมอบแหวนเพชรให้เจ้าหนี้ กลับเป็นนาย ค ก็เรียกว่า เป็นผู้จำนำ ผู้จำนำไม่จำเป็นต้องเป็นลูกหนี้เสมอไป
ผู้รับจำนำต้องระวัง
ผู้จำนำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ คือมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนำ ใครอื่นจะเอาทรัพย์ของเขาไปจำนำหาได้ไม่ เพราะฉะนั้นถ้ายักยอก ยืมหรือ ลักทรัพย์ของเขามาหรือได้ทรัพย์ของเขามาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายประการ อื่นแล้วเอาไปจำนำ เจ้าของอันแท้จริงก็ย่อมมีอำนาจติดตามเอาคืนได้โดยไม่ ต้องเสียค่าไถ่ เพราะฉะนั้นผู้รับจำนำต้องระวังควรรับจำนำจากบุคคลที่รู้จัก และเป็นเจ้าของทรัพย์เท่านั้น มิฉะนั้นอาจจะเสียเงินเปล่า ๆ
สิทธิหน้าที่ผู้รับจำนำ
เมื่อรับจำนำแล้วทรัพย์สินที่จำนำก็อยู่ในความครอบครองของผู้รับจำนำตลอดไป จนกว่าผู้จำนำจะรับคืนไปโดยการชำระหนี้ ในระหว่างนั้น ผู้รับจำนำมีหน้าที่เกี่ยวกับทรัพย์สินที่จำนำบางประการ
๑. ต้องเก็บรักษาและสงวนทรัพย์ที่จำนำให้ปลอดภัย ไม่ให้สูญหาย หรือเสียหาย เช่น รับจำนำแหวนเพชรก็ต้องเก็บในที่มั่นคง ถ้าประมาท เลินเล่อวางไว้ไม่เป็นที่เป็นทาง คนร้ายลักไปอาจจะต้องรับผิดได้
๒. ไม่เอาทรัพย์ที่จำนำออกใช้เอง หรือให้บุคคลภายนอกใช้สอยหรือ เก็บรักษา มิฉะนั้นถ้าเกิดความเสียหายใด ๆ ขึ้นก็ต้องรับผิดชอบ เช่น เอา แหวนที่จำนำสวมใส่ไป เที่ยวถูกคนร้ายจี้เอาไปก็ต้องใช้ราคาให้เขา
๓. ทรัพย์สินจำนำบางอย่าง ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา เช่น จำนำสุนัขพันธุ์ดี โค กระบือหรือม้าแข่ง อาจจะต้องเสียค่าหญ้า อาหาร และยารักษาโรค ผู้จำนำต้องชดใช้แก่ผู้รับจำนำ มิฉะนั้นผู้รับจำนำก็มีสิทธิ ยึดหน่วงทรัพย์ที่จำนำไว้ก่อน ไม่ยอมคืนให้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้ครบถ้วน
การบังคับจำนำ
เมื่อหนี้ถึงกำหนดลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนำก็มีสิทธิบังคับจำนำได้ คือ
๑. เอาทรัพย์สินที่จำนำออกขายทอดตลาด คือกระทำได้เองไม่ต้อง ขออำนาจเจ้าพนักงาน ซึ่งตามธรรมดาก็ให้บุคคลซึ่งมีอาชีพทางดำเนิน ธุรกิจขายทอดตลาดเป็นผู้ขาย แต่ก่อนที่จะขายทอดตลาดผู้รับจำนำจะต้อง บอกกล่าวเป็นหนังสือ ไปยังลูกหนี้ก่อนให้ชำระหนี้และหนี้ที่เกี่ยวเนื่องกัน เช่น ดอกเบี้ย ค่ารักษาทรัพย์ที่จำนำ เป็นต้น ภายในเวลาอันสมควร
๒. ถ้าผู้รับจำนำจะไม่บังคับตามวิธีที่ ๑ เมื่อลูกหนี้ไม่ชำระหนี้เพื่อ ไถ่ถอนทรัพย์ที่จำนำคืนไป เจ้าหนี้ผู้รับจำนำจะยื่นฟ้องต่อศาล ให้ขายทอด ตลาดทรัพย์ที่จำนำก็ย่อมทำได้ ไม่มีอะไรห้าม
ข้อสังเกต
(๑) เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดต้องนำมาชำระหนี้พร้อมด้วยอุปกรณ์ คือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ถ้ามีเงินเหลือก็คืนแก่ผู้จำนำไป เพราะเป็น เจ้าของทรัพย์ ถ้ามีเจ้าหนี้ หลายคน ผู้รับจำนำก็มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน เจ้าหนี้อื่น
(๒) เมื่อถึงกำหนดชำระหนี้แล้วคู่สัญญาจะตกลงกันให้ทรัพย์สินที่ จำนำตกเป็นของผู้รับจำนำก็ย่อมทำได้ ถือว่าเป็นการชำระหนี้ด้วยของอื่น แต่จะตกลงกันเช่นนี้ในขณะทำสัญญาจำนำ หรือก่อนหนี้ถึงกำหนดหาได้ไม่
การเช่าซื้อ
๑. ความหมาย
สัญญาเช่าซื้อ คือ สัญญาที่เจ้าของทรัพย์สินเอาทรัพย์สินของตนออกให้ผู้อื่นเช่า เพื่อใช้สอยหรือเพื่อให้ได้รับประโยชน์ และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์นั้น หรือจะให้ทรัพย์สินที่เช่าตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าซื้อ เมื่อได้ใช้เงินจนครบตามที่ตกลงไว้โดยการชำระเป็นงวด ๆ จนครบตามข้อตกลง
สัญญาเช่าซื้อมิใช่สัญญาซื้อขายผ่อนส่ง แม้ว่าจะมีลักษณะคล้ายคลึงกันเรื่องชำระราคาเป็นงวด ๆ ก็ตาม เพราะการซื้อขายผ่อนส่งนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นของผู้ซื้อทันทีขณะทำสัญญา ไม่ต้องรอให้ชำระราคาครบแต่ประการใด ส่วนเรื่องสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าบอกเลิกสัญญาบรรดาเงินที่ได้ชำระแล้ว ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้
๒. แบบของสัญญาเช่าซื้อ
สัญญาเช่าซื้อจะต้องทำเป็นหนังสือ จะทำด้วยวาจาไม่ได้ มิฉะนั้น จะเป็นโมฆะเสียเปล่า ทำให้ไม่มีผลตามกฎหมายที่จะผูกพัน ผู้เช่าซื้อกับผู้ให้เช่าซื้อได้ การทำสัญญาเป็นหนังสือนั้น จะทำกันเองก็ได้ ไม่จำเป็นต้องทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าซื้อจะเขียนสัญญาเอง หรือจะใช้แบบพิมพ์ที่มีไว้กรอก ข้อความลงไปก็ได้ หรือจะให้ใครเขียนหรือพิมพ์ให้ทั้งฉบับก็ได้ แต่สัญญานั้นจะต้องลงลายมือชื่อของผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ ทั้งสองฝ่ายหากมีลายมือชื่อของคู่สัญญาแต่เพียงฝ่ายใด้ฝ่ายหนึ่ง เอกสารนั้นหาใช่สัญญาเช่าซื้อไม่
๓. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา
ผู้เช่าซื้อมีสิทธิได้รับมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อในสภาพที่ปลอดจาก ความชำรุดบกพร่องหรือในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้วเพราะผู้ให้เช่าซื้อ มีหน้าที่และความรับผิดชอบในเรื่องทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง แม้ว่าผู้ให้เช่าซื้อจะทราบถึงความชำรุดบกพร่องหรือไม่ก็ตาม
ดังนั้น เวลาท่านไปทำสัญญาเช่าซื้อทีวีสีเครื่องหนึ่ง เจ้าของร้านมีหน้าที่ต้องส่งมอบทีวีสีในสภาพที่สมบูรณ์ ไม่มีส่วนที่ผิดปกติแต่ประการใด ถ้าท่านตรวจพบว่า ปุ่มปรับสีหลวมหรือปุ่มปรับเสียงหลวมก็ดี ท่านต้องบอกให้ เจ้าของร้านเปลี่ยนทีวีสีเครื่องใหม่แก่ท่าน เพราะในเรื่องนี้ เป็นสิทธิของท่านตามกฎหมาย และเจ้าของไม่มีสิทธิที่ จะบังคับท่านให้รับทีวีสีที่ชำรุดได้
ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาในเวลาใดก็ได้ด้วยการส่งมอบ ทรัพย์สินกลับคืนให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อ โดยตนเองจะต้องเสีย ค่าใช้จ่ายในการส่งคืน การที่กฎหมายบัญญัติเช่นนี้ ก็เพราะเงินที่ผู้เช่าซื้อได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อเป็นงวด ๆ เปรียบเสมือนการชำระค่าเช่า ดังนั้น ผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญา ก็ได้ การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาจะต้องส่งมอบทรัพย์สินคืน ให้แก่เจ้าของถ้ามีการแสดงเจตนาว่าจะคืนทรัพย์สินให้ภายหลัง หาเป็นการเลิกสัญญาที่สมบูรณ์ไม่ การบอกเลิกสัญญาจะต้องควบคู่ ไปกับการส่งคืนในขณะเดียวกัน
ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินสองคราวติดกันหรือกระทำผิดสัญญา ในข้อที่เป็นสาระสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิก สัญญาเมื่อใดก็ได้ ส่วนเงินที่ชำระราคามาแล้วแต่ก่อน ให้ตกเป็นสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินโดยถือเสมือนว่าเป็นค่าเช่า ผู้เช่าซื้อไม่มีสิทธิเรียกคืนจากเจ้าของได้ และเจ้าของทรัพย์สินก็ไม่มีสิทธิเรียกเงินที่ค้างชำระได้ การผิดนัดไม่ชำระจะต้องเป็นการไม่ชำระสองงวดติดต่อกัน หากผิดนัดไม่ใช้เงินเพียงครั้งเดียวหรือหลายครั้งแต่ไม่ติด ๆ กัน เช่น ผิดนัดไม่ใช้เงินเดือนกุมภาพันธ์, เมษายน, มิถุนายน, สิงหาคม ฯลฯ แต่ชำระค่าเช่าซื้อสำหรับเดือนมกราคม, มีนาคม, พฤษภาคม, กรกฎาคม ฯลฯ สลับกันไปเช่นนี้ แม้จะผิดนัดกี่ครั้งกี่หนก็ตาม ผู้ให้เช่าซื้อหาอาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ไม่
ในการผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ หมายความว่า สัญญาเช่าซื้อนั้นมีวัตถุประสงค์ให้ผู้เช่าซื้อ มีสิทธิใช้สอยทรัพย์สินและครอบครองในกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าซื้อ จนกว่าจะชำระราคาครบตามข้อตกลง ถ้าผู้เช่าซื้อนำทรัพย์สินไปจำนำและไม่ชำระเงิน ถือว่าผิดสัญญาเช่าซื้อ เจ้าของมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และผู้เช่าซื้อมีความผิดอาญาฐานยักยอกทรัพย์ได้อีก เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของผู้ให้เช่าซื้ออยู่
อนึ่ง ในกรณีผู้เช่าซื้อกระทำผิดสัญญา เพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นงวดสุดท้ายนั้น เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิจะริบบรรดาเงินที่ชำระมาแล้วแต่ก่อนและ ยึดทรัพย์กลับคืนไปได้ต่อเมื่อรอให้ผู้เช่าซื้อมาชำระราคา เมื่อถึงกำหนดชำระราคาในงวดถัดไป ถ้าไม่มาผู้ให้เช่าซื้อริบเงินได้
การเช่าทรัพย์
๑. ทรัพย์ที่ให้เช่าได้
ทรัพย์สิ่งของใด เจ้าของย่อมนำออกให้ผู้อื่นเช่าได้เสมอไม่ว่าทรัพย์นั้นจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ เคลื่อนย้ายได้หรือไม่ได้ก็ตาม ทรัพย์ที่เช่านี้แบ่งได้ ๒ ประเภท
( ๑ ) อสังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่ยึดติดอยู่กับพื้นดินเคลื่อนย้ายไม่ได้ เช่น ที่ดิน สวน บ้าน ตึกแถว เป็นต้น
( ๒ ) สังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย รถยนต์ เรือ เกวียน เป็นต้น
๒. หลักฐานการเช่า
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ( ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องให้ปฏิบัติตาม สัญญาเช่าไม่ได้
๓. หลักฐานเป็นหนังสือ
ไม่จำเป็นจะต้องเป็นรูปหนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งฉบับ แต่จะเป็นหนังสือใด ๆ ก็ย่อมได้ เช่น จดหมายที่ผู้ให้เช่าเขียนถึงกัน เพื่อตกลงราคาค่าเช่า หรือ ใบเสร็จรับเงิน ค่าเช่า เป็นต้น ดังนั้นหลักฐานเป็นหนังสือจะเป็นในลักษณะใดก็ได้ สำคัญอยู่ที่ว่า ข้อความในหนังสือนั้นแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็พอจะใช้ยันผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าแล้ว หลักฐานเป็นหนังสือนี้ ไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะมีขึ้นภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็ใช้ได้
ถ้ามีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า ๓ ปี ( กฎหมายห้ามเกิน ๓๐ ปี ) หรือมีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าจะต้องนำสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือ ตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้าน หรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่ ถ้าเช่าที่ดิน ( รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้ ) ต้องไปจดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด
การเช่าสังหาริมทรัพย์ แม้ว่า ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่นตกลงทำสัญญาเช่าด้วยวาจา ก็ฟ้องร้องบังคับกันได้
๔. การโอนความเป็นเจ้าของ
( ๑ ) ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่ทำไว้เดิมสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ต้องยอมรับรู้ และผูกพันตามสัญญาเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้ เจ้าของ คนใหม่จึงกลายเป็นผู้ให้เช่า
( ๒ ) ในสังหาริมทรัพย์ ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ เรียกเอาทรัพย์ที่เช่าคืนได้ ถ้าผู้เช่าเสียหาย เช่น ให้ค่าเช่าล่วงหน้า ๒ เดือน ก็ต้องไปทวง คือเอาจากเจ้าของเดิม
๕. เช่าช่วง คือ การที่ผู้เช่าเอาทรัพย์ที่ตนเช่าให้คนอื่นเช่าต่อไม่ว่าจะทั้งหมดหรือ แต่บางส่วน เช่น ก เช่าเรือ ข แล้ว ก เอาเรือที่ตนเช่าไปให้ ค เช่าต่อ การเช่าช่วงถือเป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา เรียกเอาทรัพย์ ที่เช่าคืนได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าอนุญาต ในกรณีเช่นนี้เมื่อมีการเช่าช่วง ผู้เช่าช่วง ต้องรับผิดชอบโดยตรงต่อผู้ให้เช่า
๖.สัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจาก สัญญาเช่าธรรมดา คือ การที่ผู้เช่าตกลงทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้เกิดประโยชน์ใน ทรัพย์ที่เช่า เช่น ผู้เช่า รับซ่อมแซมและต่อเติมบ้านเช่า ปลูกต้นไม้ ลงในดินที่เช่า หรือออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกที่เช่า เป็นต้น
สัญญาชนิดนี้มีผลผูกพันและฟ้องร้องบังคับกันได้ แม้ไม่มีหลักฐานการเช่า หรือแม้ว่า เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เกินกว่า ๓ ปี ก็ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ผู้เช่ายังสามารถ ฟ้องบังคับผู้ให้เช่า จดทะเบียนการเช่าได้ด้วย
เมื่อผู้เช่าตายสัญญาชนิดนี้ไม่ระงับ ทายาทของผู้เช่า ( พ่อ แม่ ลูก หลานของผู้เช่า ) มีสิทธิเช่าได้ต่อไปจนกว่าจะครบอายุสัญญา
๗. การสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า
( ๑ ) ถ้าเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อสิ้นเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าก็หมดอายุ
( ๒ ) สัญญาเช่าย่อมระงับลงเมื่อทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไป ทั้งหมด เช่น บ้านที่เช่าถูกไฟไหม้
( ๓ ) สัญญาเช่าระงับลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย
( ๔ ) วิธีการบอกเลิกสัญญาเช่าชนิดที่ไม่กำหนดระยะเวลา ที่ให้เช่านั้น ทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธบอกเลิกสัญญาได้ โดยการให้คำบอกกล่าว เลิกสัญญา ซึ่งต้องบอกกล่าวล่วงหน้า ในระยะเวลา ไม่น้อยกว่ากำหนดชำระค่าเช่า ระยะหนึ่ง เช่น กำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ให้บอกกล่าวล่วงหน้า ๑ เดือน
( ๕ ) ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถ บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ถ้าการเช่านั้นมีการตกลงชำระค่าเช่ากัน น้อยกว่ารายเดือน เช่น ชำระเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายปักษ์ เป็นต้น แต่หากมีการตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน หรือกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้ชำระค่าเช่า ภายในเวลาอย่างน้อย ๑๕ วัน หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ในเวลาที่กำหนด ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้
การซื้อขาย
ในชีวิตประจำวันของเราแต่ละคนนั้น ต้องทำสัญญากันวันละหลาย ๆ ครั้ง ในบางครั้งเราเองอาจจะไม่รู้สึกว่าเป็นการทำสัญญา เพราะเป็นไปใน ได้แก่ สัญญาซื้อขาย เพียงแค่เราตื่นขึ้นมา เราอาจต้องทำสัญญาซื้อยาสีฟัน แปรงสีฟัน ต้องทำสัญญาซื้อข้าวรับประทานหรือซื้อเครื่องดื่ม แม้แต่โค้กแก้ว เดียวก็ถือว่าเราได้ทำสัญญาซื้อขายแล้ว ดังนั้น เราจะเห็นได้ว่า การซื้อขาย ที่ทำกันโดยปกติทั่วไปดังที่ได้ยกตัวอย่างมานั้นไม่ได้มีปัญหา หรือความสลับ ซับซ้อนอะไรมากมายจนจะทำให้เราต้องนึกถึงกฎหมายในเรื่องของสัญญาซื้อ ขาย แต่เนื่องจากการซื้อขายทรัพย์สินบางอย่างในปัจจุบัน อาจเป็นทรัพย์สิน ที่มีราคาค่างวด หรือมีความสำคัญต่อชีวิตของเราอย่างมาก กฎหมายจึง กำหนดวิธีการในการซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวไว้เป็นพิเศษว่า สัญญาซื้อขาย ทรัพย์สินดังกล่าวนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่เพื่อที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะได้คิดไตร่ตรองให้รอบคอบก่อนที่จะทำการ ซื้อขายกันให้เสร็จสิ้นไป และเพื่อที่จะได้มีหลักฐานในการซื้อขายกันอย่างชัด เจน ตลอดทั้งการที่จะรู้แน่นอนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวนั้น การ ซื้อขายทรัพย์สินเหล่านี้ก็เช่น การซื้อขายบ้านและที่ดินที่เราใช้อยู่อาศัย เป็นต้น
ดังนั้น เราจึงควรทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ในการซื้อขายทรัพย์สิน ประเภทต่าง ๆ ไว้บ้าง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้
สำหรับสัญญาซื้อขายนั้น ก็คือสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
การโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึง การโอนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน ที่ซื้อขายนั้นไปให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อเมื่อได้เป็นเจ้าของก็สามารถที่จะใช้ ได้รับ ประโยชน์ หรือจะขายต่อไปอย่างไรก็ได้
สำหรับเรื่องราคาทรัพย์สิน จะชำระเมื่อไรนั้นเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อผู้ขาย จะต้องตกลงกัน ถ้าตกลงกันให้ชำระราคาทันทีก็เป็นการซื้อขายเงินสด ถ้า ตกลงกันชำระราคาในภายหลังในเวลาใดเวลาหนึ่งเพียงครั้งเดียวตามที่ตกลง กันก็เป็นการซื้อขายเงินเชื่อ แต่ถ้าตกลงผ่อนชำระให้กันเป็นครั้งคราวก็เป็น การซื้อขายเงินผ่อน สำหรับการซื้อขายเงินผ่อนนั้นเป็นที่นิยมมากในปัจจุบัน เนื่องจากความต้องการในทางวัตถุมีมาก แต่รายได้มีน้อยไม่เพียงพอที่จะซื้อ สิ่งอำนวยความสะดวกได้ทันทีหลาย ๆ อย่าง เช่น โทรทัศน์ วิทยุ ตู้เย็น วิดีโอ ก็เลยนิยมที่จะซื้อเงินผ่อน
อย่างไรก็ตาม โดยปกติในการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินนั้นทันทีที่ทำ สัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินชิ้นนั้นก็จะโอนไปยังผู้ซื้อทันที แม้ว่าจะยัง ไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินชิ้นนั้นให้ผู้ซื้อหรือแม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระเงินค่าทรัพย์ สินนั้นก็ตาม ผู้ซื้อก็ได้ความเป็นเจ้าของไปแล้ว ยกเว้นแต่ในกรณีของการ ซื้อเงินผ่อนนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะตกลงกันว่าเมื่อผ่อน ชำระเงินกันเสร็จ แล้ว กรรมสิทธิ์ค่อยโอนไปเช่นนี้ก็ทำได้ แต่เนื่องจากการซื้อเงินผ่อนนี้ ผู้ซื้อ มักได้ทรัพย์สินนั้นไปใช้ก่อน แล้วค่อย ๆ ผ่อนใช้ราคาของทรัพย์สินที่จะต้อง จ่ายจึงมักจะรวมดอกเบี้ยไปด้วย ทำให้ผู้ซื้อซื้อทรัพย์นั้นในราคาที่แพงกว่า ท้องตลาดหรือเมื่อซื้อเป็นเงิน ดังนั้น หากผู้ซื้อไม่ลำบากจนเกินไปใน การซื้อเป็นเงินสดแล้ว ก็ควรจะซื้อเป็นเงินสด จะได้ประหยัดไม่ต้องซื้อของ แพง
๑. หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาซื้อขาย
(๑) ต้องมีบุคคล คือ ตัวผู้ซื้อและตัวผู้ขาย ซึ่งทั้งสองคนนั้นจะ ต้องมีความคิด สติปัญญาพอสมควรที่จะตัดสินใจทำสัญญากันได้เอง ซึ่งก็ คือต้องเป็นคนบรรลุนิติภาวะโดยปกติก็คือ มีอายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์
(๒) ผู้ซื้อต้องมีความต้องการที่จะซื้อและผู้ขายต้องมีความต้องการ ที่จะขายทรัพย์สินสิ่งนั้นจริง ๆ โดยทั้งสองฝ่ายได้แสดงความต้องการของตน ให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ด้วย
(๓) ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีเป้าหมายในการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งก็คือ ผู้ซื้อมีเป้าหมายที่จะได้กรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ส่วนผู้ ขายก็มีเป้าหมายที่จะได้เงินหรือราคาของทรัพย์สินนั้น และเป้าหมายของทั้ง สองฝ่ายนี้จะต้องไม่มีกฎหมายห้ามไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรม อันดีของประชาชน และต้องเป็นเป้าหมายที่อาจจะเกิดขึ้นได้ด้วย ตัวอย่าง แดงทำสัญญาซื้อเฮโรอีนจากดำ สัญญาซื้อขายนี้บังคับกันไม่ได้ เพราะการ ซื้อขายเฮโรอีนมีเป้าหมายที่ผิดกฎหมาย หรือเขียวทำสัญญาซื้อบ้านจาก เหลืองเพื่อทำเป็นซ่องโสเภณี สัญญาซื้อขายนี้ก็บังคับไม่ได้เพราะเป็นเป้าหมาย ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน หรือขาวทำสัญญาขายเด็กหญิงฟ้า ซึ่งเป็นบุตรสาวให้กับน้ำเงินสัญญาซื้อขายนี้ก็บังคับไม่ได้ เพราะมีเป้าหมาย ขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน
(๔) ผู้ขายต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ เราต้องเข้าใจด้วยว่าการ โอนกรรมสิทธิ์นี้ ตัวกรรมสิทธิ์เป็นสิ่งที่ไม่มีตัวตนแต่เป็นสิ่งที่กฎหมายสมมติ ขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์จึงอาจจะเกิดขึ้น แม้ว่าผู้ซื้อจะยังไม่ได้รับมอบทรัพย์ ไปไว้ใช้สอยหรือไปไว้ในความครอบครองก็ตาม
(๕) ผู้ซื้อต้องตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้กับผู้ขาย ในกรณี นี้เพียงแต่ตกลงว่าจะชำระก็พอแล้ว ยังไม่จำเป็นต้องมีการชำระกันจริง ๆ ก็ได้
๒. วิธีการในการทำสัญญาซื้อขาย
(๑) วิธีการในการทำสัญญาซื้อขายโดยปกติ คือการที่ผู้ซื้อและผู้ขาย ต่างได้แสดงความจำนงว่าต้องการซื้อขายทรัพย์สินสิ่งใดสิ่งหนึ่ง ซึ่งการ แสดงความจำนงนั้นอาจจะทำโดยปากเปล่าก็ได้ หรือทำเป็นลายลักษณ์อักษร ก็ได้ หรือโดยวิธีการอย่างอื่นก็ได้ และสำหรับตัวทรัพย์สินที่จะซื้อขายกัน โดยวิธีนี้ได้ คือ สังหาริมทรัพย์ธรรมดา ซึ่งก็คือทรัพย์ที่สามารถจะโยกย้าย เคลื่อนที่จากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่งได้ เช่น โทรทัศน์ พัดลม โต๊ะ เก้าฮี้ รถยนต์ ปากกา ดินสอ ไม้บรรทัด เป็นต้น สำหรับการซื้อขายทรัพย์สิน ประเภทนี้ เมื่อไม่ต้องทำตามวิธีการเฉพาะอะไร ฉะนั้น เมื่อมีการตกลง ซื้อขายกันแล้วกรรมสิทธิ์โอนไปทันที และการเกิดสัญญาซื้อขายยังเป็นการ ก่อให้เกิด "หนี้"ที่ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระให้แก่กันอีกด้วย
(๒) วิธีการเฉพาะที่กฎหมายกำหนดไว้ให้ผู้ซื้อผู้ขายต้องทำ และถ้าไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว สัญญาซื้อขายนั้นแม้จะได้ตกลงว่าจะ ซื้อจะขายก็ไม่อาจบังคับกันได้ เพราะกฎหมายถือว่าเสียเปล่าหรือเป็นโมฆะ คือ ใช้ไม่ได้นั่นเอง
วิธีการเฉพาะดังกล่าวนี้คือ การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้สำหรับทรัพย์สินบางประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิพิเศษ ซึ่งขออธิบายให้เข้าใจดังนี้
(ก) อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ได้แก่
๑) ที่ดิน
๒) ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินในลักษณะตรึงตราแน่นหนาถาวร เช่น บ้านเรือน ตึกแถว อาคารสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งตรึงตรากับที่ดินอย่างถาวร ไม้ยืน ต้น เป็นต้น
๓) ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แม่น้ำ ลำ-คลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย เป็นต้น
๔) สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ภาระ- จำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน และสิทธิจำนอง เป็นต้น
(ข) สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่
๑) เรือกำปั่น หรือเรือมีระวางตั้งแต่ ๖ ตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ ๕ ตันขึ้นไป
๒) แพ หมายความเฉพาะแต่แพที่เป็นที่อยู่อาศัยของคน
๓) สัตว์พาหนะ หมายความถึงสัตว์ที่ใช้ในการขับขี่ลากเข็ญ และบรรทุก ซึ่งสัตว์เหล่านี้ต้องทำตั๋วรูปพรรณแล้ว ได้แก่ ม้า ช้าง โค กระบือ
สำหรับสถานที่รับจดทะเบียนตามประเภทของทรัพย์ คือ
๑. ที่ดิน
(ก) ถ้าเป็นที่ดินมีโฉนด ต้องไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา
(ข) ถ้าเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญอย่างอื่น เช่น น.ส.๓ ต้องไปขอ จดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ
(ค) ถ้าเป็นการจดทะเบียนเกี่ยวกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น เช่น จดทะเบียนเช่าอาคารบ้านเรือน ต้องไปขอจดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่ถ้าจดทะเบียนโรงเรือนรวมกับที่ดินมีโฉนด ต้องไป ขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือถ้าจดทะเบียนรวมกับที่ดินที่มี น.ส.๓ ก็ต้องไปขอจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดิน สาขาด้วยเช่นกัน
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามความดังกล่าว สำหรับที่ดิน มีโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดังกล่าวดำเนินการจด ทะเบียนให้ก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด
๒. เรือ การจดทะเบียน การเปลี่ยนใบอนุญาต และการเปลี่ยนชื่อ เจ้าของเรือต้องทำต่อนายทะเบียน ณ กรมเจ้าท่า
๓. แพ ต้องจดทะเบียนต่อนายอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือเขต
๔. สัตว์พาหนะ ต้องจดทะเบียนต่อนายอำเภอ หรือผู้ที่ได้รับมอบ หมายจากรัฐมนตรีผู้รักษาการ ณ ที่ว่าการอำเภอ
๓. สาระสำคัญของสัญญาซื้อขาย
(ก) ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขาย
ปัญหาว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อไร
หลัก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่เมื่อได้ตกลง ทำสัญญาซื้อขายกัน
ข้อยกเว้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นยังไม่โอนไป ในกรณีดังต่อไปนี้
๑) สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา ซึ่ง กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อเกิดเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลา
สำหรับสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขนั้น หมายถึงการที่ผู้ซื้อผู้ขาย ตกลงกันเอาเหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนบางอย่างมากำหนดไว้ว่า ถ้า เหตุการณ์นั้นเกิด กรรมสิทธิ์ก็โอน เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์จึงยังไม่โอนจนกว่า เหตุการณ์นั้นจะเกิด ตัวอย่างเช่น จ้อยตกลงซื้อเครื่องสีข้าวโดยผ่อนใช้เงินกับด้วง โดยมีข้อตกลงกันว่าเครื่องสีข้าวยังเป็นขงด้วงอยู่จนกว่าจะใช้เงินเสร็จ เช่นนี้ตราบใดที่จ้อยยังไม่ใช้เงินจนครบจำนวนก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในเครื่องสีข้าวนั้น
ส่วนสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนเวลานั้น หมายถึง การที่ผู้ซื้อผู้ขาย ตกลงกันให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นโอนไปเมื่อถึงเวลาใดเวลาหนึ่ง ซึ่งได้กำหนดไว้ ตัวอย่างเช่น นายดำขายข้าวให้นายขาว แต่ตกลงกันว่าให้ กรรมสิทธิ์ในข้าวนั้นโอนไปยังนายขาวเมื่อถึงสิ้นเดือนสิงหาคม เช่นนี้ตราบใด ที่ยังไม่ถึงสิ้นเดือนสิงหาคม กรรมสิทธิ์ในข้าวนั้นก็ยังไม่โอนไปยังนายขาว
๒) สัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่ง หมายถึง สัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่ได้กำหนดประเภทหรือจำนวนไว้แน่นอนว่าอันไหน สิ่งไหน ตัวไหน ในกรณีเช่นนี้กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อได้ทำให้เป็นทรัพย์ เฉพาะสิ่งแล้ว โดยการนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือกทรัพย์ เพื่อให้เกิด ความแน่นอนว่า ชิ้นไหน อันไหน ตัวไหน หรือจำนวนไหน ตัวอย่างเช่น ตกลงซื้อมะพร้าว ๕๐ ลูก ซึ่งรวมอยู่ในกองใหญ่ กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนจน กว่าจะเลือกมะพร้าว ๕๐ ลูกนั้นออกมาจากกองก่อน
๓) สัญญาซื้อขายทรัพย์เฉพาะสิ่งที่ยังต้องดำเนินการบางอย่าง เพื่อให้รู้ราคาแน่นอน ในกรณีนี้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้มีการกระทำ เพื่อให้รู้ราคานั้นก่อน ตัวอย่างเช่น ซื้อมะพร้าวทั้งกองในราคาลูกละ ๑ บาท ความจริงมะพร้าวทั้งกองนั้นก็เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว เพียงแต่ยังไม่ทราบว่า มะพร้าวทั้งกองนั้นมีกี่ลูกเพื่อที่จะคำนวณราคาเท่านั้น เพราะฉะนั้นจะต้องรู้ ก่อนว่ามะพร้าวกองนั้นมีกี่ลูก กรรมสิทธิ์จึงจะโอน
๔) การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว
(ข) ต้องมีการตกลงว่าจะชำระราคา เพียงแต่ตกลงกันว่าจะ ชำระราคาก็เป็นการเพียงพอแล้ว ยังไม่ต้องชำระราคากันทันที จะตกลงชำระ กันในภายหลัง หลังจากที่สัญญาเกิดขึ้นแล้วก็ได้
(ค) บุคคลที่มีสิทธิทำสัญญา ดังได้กล่าวมาในตอนแรกแล้วว่า ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องเป็นคนบรรลุนิติภาวะ คืออายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์ หรือ บรรลุนิติภาวะโดยการสมรส ถ้าทั้งชายและหญิงต่างมีอายุ ๑๗ ปีบริบูรณ์ แล้ว อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์ที่เราพบกันอยู่ในชีวิตประจำวัน จะเห็นว่า ผู้เยาว์หรือคนที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะต่างก็ไปทำสัญญาซื้อขายต่าง ๆ มากมาย เช่น ซื้อสมุด ดินสอ ยางลบ หรืออาหารกลางวันรับประทานที่โรงเรียน ตรงนี้ปัญหาว่าเขาจะทำได้หรือไม่ คำตอบอยู่ในบทยกเว้นในเรื่องการทำ นิติกรรมของผู้เยาว์ ซึ่งในกรณีเหล่านี้ถือว่าสามารถที่จะทำได้ เพราะเป็นการ กระทำที่สมแก่ฐานานุรูปและจำเป็นแก่การดำรงชีพด้วย
สำหรับผู้ซื้อนั้น เมื่อมีคุณสมบัติที่กล่าวข้างต้นก็พอเพียงที่จะเป็นผู้ซื้อ แล้ว สำหรับผู้ขายนั้นเพียงแต่บรรลุนิติภาวะอย่างเดียวยังไม่พอยังต้องเป็น ผู้มีสิทธิที่จะขายทรัพย์สินนั้น เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ได้อีกด้วย สำหรับผู้ที่ถือว่า "มีสิทธิที่จะขายทรัพย์สิน" นั้น ได้แก่
๑) เจ้าของกรรมสิทธิ์ หมายถึง ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จะ ขายนั่นเอง ซึ่งตามหลักกฎหมายแล้วผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีอำนาจ ในการจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินของตน ซึ่งคำว่า "จำหน่าย" ในที่นี้หมายถึง การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าโดยการกระทำใด ๆ ก็ตาม เพราะ ฉะนั้นในเวลาที่จะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อก็จะต้องมีความระมัดระวังพิจารณา ดูให้ดีว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่เพราะถ้าไม่เป็น หากผู้ซื้อทำ การซื้อไปก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ ตามหลักเรื่อง "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" เพราะถ้าผู้โอนหรือผู้ขายในกรณีนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อก็ย่อม ไม่มีกรรมสิทธิ์ไปด้วย ตัวอย่างเช่น นายแดงซื้อเรือมาดจากนายดำซึ่งเป็น เรือมาดที่นายดำขโมยนายขาวมาเมื่อนายดำไม่มีกรรมสิทธิ์ ไปขายให้นาย แดง นายแดงก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ไปด้วย เพราะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ของเรือมาดลำนี้คือนายขาว
๒) บุคคลอื่นซึ่งมีสิทธิขายได้ตามกฎหมาย เช่น
๒.๑) ผู้จัดการมรดก ซึ่งมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะรวบ รวมทรัพย์สินของเจ้ามรดกผู้ตาย เพื่อชำระหนี้ และแบ่งปันให้แก่ทายาท
๒.๒) ผู้ใช้อำนาจปกครอง ซึ่งมีสิทธิขายอสังหาริมทรัพย์ ของผู้อยู่ในอำนาจปกครอง เช่น ของผู้เยาว์ แต่จะขายได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว
๒.๓) เจ้าพนักงานขายทอดตลาดบังคับคดี มีสิทธิขาย ทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำสั่งศาล
๒.๔) เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ มีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ของลูกหนี้ผู้ที่ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลาย และมีอำนาจขายทรัพย์สินของลูกหนี้ผู้ที่ถูกศาลพิพากษาให้ล้มละลายได้
๔. หน้าที่และความรับผิดของผู้ขาย
เมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว กล่าวคือเมื่อมีการแสดงเจตนาที่ประสงค์ต้องตรงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย (ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว) ในทรัพย์สิ่งใด สิ่งหนึ่ง เพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ไปซึ่ง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์และเพื่อที่ผู้ขายจะได้รับราคา ของทรัพย์นั้น ดังนี้ เราเรียกว่า สัญญาได้เกิดขึ้นแล้ว และผู้ขายก็มี"หนี้" หรือ " หน้าที่ " ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไป ถ้าผู้ขายบิดพริ้ว ให้เกิด "ความบผิด" ตามมา
สำหรับ "หนี้" หรือ "หน้าที่" ของผู้ขายนั้น ได้แก่
(๑) การส่งมอบ ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อด้วย ความสมัครใจ ซึ่งจะส่งมอบด้วยวิธีการใด ๆ ก็ได้ ขอเพียงให้ทรัพย์สินนั้น เข้าไปอยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อก็พอแล้ว เช่น การส่งมอบหนังสือ อาจใช้วิธี ยื่นให้ การส่งมอบรถยนต์ อาจใช้วิธีส่งมอบกุญแจก็ได้ แต่ที่สำคัญคือว่าจะ ต้องส่งมอบภายในเวลาและ ณ สถานที่ที่ตกลงกันไว้ ถ้าไม่มีการตกลงกัน และทรัพย์ที่ซื้อขายนั้นเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว ตามกฎหมายผู้ขายต้องส่งมอบ ณ สถานที่ที่ทรัพย์นั้นอยู่ในเวลาที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่ถ้าไม่ใช่ทรัพย์เฉพาะ สิ่งต้องส่งมอบ ณ ภูมิลำเนาปัจจุบันของผู้ซื้อ
ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ไม่มากเกินไปหรือไม่น้อยเกินไป และต้องไม่นำทรัพย์อื่นมาปะปนด้วย เพราะถ้าส่งมอบ น้อยเกินไปสำหรับสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) ไม่รับ มอบไว้เลย หรือ (ข) รับมอบไว้ แต่ใช้ราคาน้อยลงตามส่วนของทรัพย์สิน ที่ส่งมอบ แต่ถ้าส่งมอบมากเกินไปสำหรับสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมีทาง เลือก ๓ ทางคือ (ก) อาจจะรับไว้เฉพาะตามจำนวนที่ตกลงกันในสัญญา และส่วนที่เกินก็ไม่รับเลยได้ (ข) ไม่รับทั้งหมดเลย หรือ (ค) รับไว้ทั้งหมด แต่ ต้องใช้ราคาสำหรับส่วนที่รับไว้เกินด้วย ส่วนกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาปะปนกับทรัพย์สินอื่น ๆ มาด้วย ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) รับมอบเฉพาะทรัพย์สินตามที่ตกลงในสัญญา และไม่รับมอบทรัพย์สิน ส่วนที่ปะปนมา หรือ (ข) ไม่รับมอบไว้เลยไม่ว่าส่วนที่เป็นไปตามสัญญาหรือ ส่วนที่ปนเข้ามาก็ตาม
แต่ถ้าการส่งมอบทรัพย์สินที่มากเกินไปหรือน้อยเกินไปนั้นเป็นอสัง-หาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมีทางเลือก ๒ ทางคือ (ก) รับมอบเฉพาะทรัพย์ตาม จำนวนที่สัญญากันไว้ แล้วใช้ราคาตามจำนวนที่รับไว้จริง หรือ (ข) ไม่รับ มอบไว้เสียเลย
(๒) ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ไม่ชำรุดบกพร่อง ซึ่ง ความชำรุดบกพร่องในที่นี้หมายถึง ลักษณะที่ทรัพย์สินที่ซื้อขายในตัวของ มันเองมีความชำรุดหรือมีความบกพร่องอยู่จน เป็นเหตุให้ทรัพย์นั้นราคาตกหรือไม่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามปกติหรือตามสภาพของทรัพย์สินนั้น และความชำรุดหรือความบกพร่องนี้จะต้องมีอยู่ก่อนหรือในเวลาที่ทำสัญญาซื้อ ขายเท่านั้น ตัวอย่างเช่น นายเขียวซื้อแจกันจากนายเหลืองหนึ่งใบ ในราคา ๕๐ บาท ปรากฏว่าก่อนส่งมอบหรือขณะส่งมอบนั้นแจกันเกิดร้าวขึ้นมา นายเหลืองผู้ขายก็จะต้องรับผิดไม่ว่าจะรู้หรือไม่รู้ว่ามีความชำรุดบกพร่องอยู่ ก็ตาม ยิ่งถ้ารู้หรือเป็นคนทำให้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นชำรุดบกพร่องเองด้วย แล้ว ยิ่งต้องรับผิดเลยทีเดียว
อย่างไรก็ตาม ในบางกรณีแม้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นจะชำรุดบกพร่อง มาก่อน หรือในขณะที่ซื้อขายกัน ผู้ขายอาจจะไม่ต้องรับผิด ในกรณี
๑) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้ ถ้าเขาใช้ความระมัดระวังตามปกติ ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อเห็น ทุเรียนเน่าอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย หรือผู้ขายเจาะไว้ให้ดู ควรจะดูก็ไม่ดู กลับ ซื้อไป ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด
๒) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นได้เห็นอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับไว้โดยมิได้ทักท้วงประการใด
๓) ถ้าผู้ซื้อซื้อทรัพย์สินนั้นจากการขายทอดตลาด เพราะใน การขายทอดตลาดนั้นเป็นการขายที่เป”ดเผยต่อสาธารณะ ผู้ซื้อน่าจะได้มีโอกาสตรวจสอบก่อนแล้ว
๔) ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงกันไว้ว่า ผู้ขายไม่ต้องรับผิดใน ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ซื้อขาย
(๓) ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ปลอดจากการ ถูกรอนสิทธิ กล่าวคือเมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายไปแล้ว ผู้ซื้อจะ ต้องไม่ถูกคนอื่นมารบกวน ขัดสิทธิในการครองทรัพย์สินนั้นโดยปกติสุข ตัวอย่าง เช่น นายแดงซื้อเรือมาดจากนายดำ ต่อมานายขาวอ้างว่าตนเป็นเจ้าของเรือ มาดที่แท้จริง เพราะนายดำได้ขโมยเรือมาดของตนไป ดังนี้ ถือว่าเป็นกรณี ที่บุคคลภายนอกเข้ามาอ้างว่าตนมีสิทธิดีกว่าผู้ซื้อ เท่ากับผู้ซื้อคือนายแดง ถูกรอนสิทธิแล้ว
อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องรับผิดเมื่อผู้ซื้อถูกรอนสิทธิ คือ
๑) ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่าบุคคลภายนอกมีสิทธิดีกว่า เท่ากับสมัครใจยอมรับผลที่จะเกิดตามมา
๒) ถ้าการรอนสิทธิเกิดจากความผิดของผู้ซื้อเอง ในกรณีดังต่อไปนี้ ๒.๑) เมื่อไม่มีการฟ้องคดีและผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของ ผู้ซื้อได้สูญไปเพราะผู้ซื้อเอง ตัวอย่างเช่น ผอมซื้อของมาจากอ้วน ต่อมา โอ่งมาบอกว่าของนั้นเป็นของโอ่ง ผอมก็เชื่อและให้ของนั้นแก่โอ่งไปโดยไม่ถามอ้วน เช่นนี้อ้วนไม่ต้องรับผิด ๒.๒) เมื่อมีการฟ้องคดี และผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามา ในคดี ทั้งผู้ขายยังพิสูจน์ได้ว่าถ้าได้เรียกเข้ามาในคดี คดีฝ่ายผู้ซื้อจะชนะ ดังนี้ ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด ๒.๓) เมื่อมีการฟ้องคดี และผู้ขายได้เข้ามาในคดีแล้ว แต่ศาลยกคำร้องเพราะความผิดของผู้ซื้อเอง เช่นผู้ซื้อขาดนัด (ไม่มาศาลตามเวลาที่ศาลนัดไว้) หรือไม่นำพยานมาสืบ
๓) มีข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ แต่ข้อตกลงไม่ให้ผู้ขายต้องรับผิดนี้ไม่คุ้มครองผู้ขาย ถ้าการรอนสิทธิเกิดเพราะความ
ผิดของผู้ขายเอง หรือผู้ขายรู้อยู่แล้วว่ามีการรอนสิทธิแต่ปกป”ดเสีย
๕. สิทธิของผู้ซื้อ
เมื่อกล่าวถึง "หนี้"หรือ "หน้าที่" ของผู้ขายแล้ว ย่อมต้องมีสิทธิ ของผู้ซื้ออยู่ด้วยซึ่งได้แก่
(๑) สิทธิที่จะได้ตรวจตราดูทรัพย์สินที่ผู้ขายส่งมอบ
(๒) สิทธิที่จะไม่รับมอบทรัพย์สินจากผู้ขาย เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์ สินนั้นน้อยเกินไป (ขาดตกบกพร่อง) กว่าที่ได้ตกลงกัน หรือมากเกินไป (ล้ำ จำนวน) กว่าที่ได้ตกลงกัน
(๓) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้หรือปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตรงตามที่ได้ตกลงกันไว้
(๔) สิทธิที่จะยึดหน่วงราคา ในกรณีดังต่อไปนี้
(ก) ผู้ซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะไม่ชำระราคา จนกว่าผู้ขายจะหาประกันอันสมควรให้
(ข) ผู้ซื้อถูกผู้รับจำนองหรือคนที่จะเรียกร้องเอาทรัพย์สินที่ขายนั้น ขู่ว่าจะฟ้องเป็นคดีหรือมีสาเหตุที่เชื่อได้ว่าจะถูกขู่ ผู้ซื้อจะชำระราคาให้ต่อเมื่อผู้ขายหาประ กันให้ หรือต่อเมื่อผู้ขายได้แก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
(ค) เมื่อผู้ขายผิดนัดไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้ ผู้ซื้อก็จะยังไม่ชำระราคาจนกว่าผู้ขายจะจัดการส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้
(๕) สิทธิในการได้รับการชดใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายเมื่อ
ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้อง เช่น ส่งมอบทรัพย์ที่ชำรุดบกพร่อง หรือ ทรัพย์ที่บุคคลอื่นมีสิทธิเหนือ ทรัพย์นั้นดีกว่าผู้ซื้อ (ถูกรอนสิทธิ)
(๖) สิทธิในการเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้อีก ตามหลักทั่วไป
๖. หน้าที่และความรับผิดของผู้ซื้อ
ผู้ซื้อมี "หนี้" หรือ "หน้าที่"ที่เกิดจากสัญญาซื้อขายเช่นเดียวกับ ผู้ขาย ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตาม "หนี้" หรือ "หน้าที่" ดังกล่าวแล้วย่อม ก่อให้เกิด ความรับผิด ตามมาในทำนองเดียวกัน
สำหรับหน้าที่หลักของผู้ซื้อ ได้แก่
(๑) หน้าที่ในการรับมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายตามเวลา ตามสถานที่ และด้วยวิธีการตามที่ตกลงกันในสัญญาซื้อขาย เว้นแต่ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกปัด ในกรณีที่เป็นสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อย เกินไปกว่า ที่ได้ตกลงกัน หรือผู้ขายส่งมอบทรัพย์สิน ตามที่ตกลงกันปะปนกับ ทรัพย์สินอย่างอื่น หรือในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายส่งมอบ อสังหาริมทรัพย์นั้นมากเกินไปหรือน้อยเกินไปจากที่ได้ตกลงกันไว้
(๒) หน้าที่ในการชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายตามราคาที่กำหนดไว้ ในสัญญา หรือตามทางการที่คู่สัญญาเคยประพฤติปฏิบัติต่อกัน แต่ถ้าไม่ได้ กำหนดราคาไว้เป็นที่แน่นอน
ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาตามสมควร และการชำระ ราคาก็ต้องชำระภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญาด้วย แต่ถ้าหากไม่ได้กำหนด เวลาไว้ ให้ชำระราคาในเวลาเดียวกับเวลาที่ส่งมอบทรัพย์สินที่
ซื้อขายนั้น
(๓) หน้าที่ในการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย หากตกลงกันไว้ ในสัญญาว่าให้ผู้ซื้อชำระคนเดียวทั้งหมด แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อก็มี หน้าที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง
๗. สิทธิของผู้ขาย
เมื่อกล่าวถึง หนี้ หรือ หน้าที่ ของผู้ซื้อแล้ว ย่อมต้องมีสิทธิ ของผู้ขายเคียงคู่มาด้วย ซึ่งได้แก่
(๑) สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้รับการชำระราคา จากผู้ซื้อ ซึ่งการยึดหน่วงจะมีได้ก็ต่อเมื่อ ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นยังอยู่ในความครอบครอง ของผู้ขายเท่านั้น
(๒) สิทธิที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้ ในกรณีที่ผู้ซื้อกลายเป็นคน ล้มละลายภายหลังการซื้อขาย แต่ก่อนการส่งมอบทรัพย์สิน หรือในกรณีที่ ผู้ซื้อล้มละลายอยู่แล้วในเวลาที่ทำการซื้อขายโดยที่ผู้ขายไม่รู้ถึงการล้มละลาย นั้นหรือผู้ซื้อทำให้หลักทรัพย์ที่ให้ไว้เป็นประกัน การชำระราคานั้นเสื่อมเสีย หรือลดน้อยถอยลง เช่น นายแสดซื้อตู้จากนายส้มในวันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๓๖ กำหนดส่งตู้กันในวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๓๖ ชำระราคาวันที่ ๑๘ มีนาคม ๒๕๓๖ ต่อมาในวันที่ ๗ มีนาคม ๒๕๓๖ นายแสดถูกศาลสั่งให้เป็นคนล้มละลาย ดังนี้นายส้มไม่ต้องส่งตู้ให้นายแสดในวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๓๖
(๓) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ซื้อชำระหนี้ ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ชำระ ผู้ขายอาจ นำทรัพย์สินที่ยึดหน่วงไว้ออกขายทอดตลาดก็ได้
(๔) สิทธิในการริบมัดจำ (ถ้าได้มีการให้มัดจำกันไว้) และเรียกค่า เสียหาย
(๕) สิทธิในการเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายได้อีก
๘. อายุความในการฟ้องร้อง
เมื่อผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ หรือปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาซื้อขายไม่ถูกต้อง ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะฟ้องร้องต่อศาลภายในอายุความตามกรณี ดังต่อไปนี้
(๑) ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อยเกินไปกว่าที่ตกลงกันในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องฟ้องร้องภายใน ๑ ปีนับแต่เวลาที่ส่งมอบทรัพย์สิน
(๒) ในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ชำรุดบกพร่อง ผู้ซื้อจะต้อง ฟ้องร้องภายใน ๑ ปี นับแต่เวลาที่พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้น เช่น นาย ดำทำสัญญาซื้อโทรทัศน์จากนายเหลือง โดยส่งมอบโทรทัศน์กัน ในวันที่ ๕ เมษายน ๒๕๓๖ และนายดำก็รับมอบไว้แล้ว ต่อมาวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๓๖ จึงพาช่างมาตรวจสอบดู ปรากฏว่าหลอดภาพเสียใช้ไม่ได้ ดังนี้ นายดำก็ต้องฟ้องคดี เพื่อความชำรุดบกพร่องภายในวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๓๗ การที่ไปต่อว่าทวงถามเรียกค่าเสียหายจากผู้ขายไม่ใช่การฟ้องคดี
(๓) ในกรณีที่มีการรอนสิทธิ ผู้ซื้อต้องฟ้องร้องภายใน ๓ เดือนนับแต่คำพิพากษาเดิมถึงที่สุด หรือนับตั้งแต่วันที่มีข้อตกลงยอมความกันหรือ วันที่ยอมตามบุคคลภายนอก
คำว่า "คดีเดิม" หมายถึงคดีที่เป็นความกันระหว่างผู้ซื้อกับบุคคล ภายนอก โดยที่ผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมกับตนในคดีนั้นด้วย ดังกล่าวมาแล้ว
ตัวอย่าง
(ก) ผู้ซื้อถูกบุคคลภายนอกซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงฟ้อง เรียกทรัพย์สินคืน ผู้ซื้อไม่ได้เรียกผู้ขายเข้ามาในคดี ศาลพิพากษาให้ผู้ซื้อแพ้คดี คดีถึงที่สุดเมื่อใดผู้ซื้อต้องฟ้องผู้ขายภายใน ๓ เดือน
(ข) ผู้ซื้อซึ่งถูกเจ้าของที่แท้จริงฟ้องเรียกทรัพย์สินคืน ผู้ซื้อทำสัญญาประนีประนอมยอมความส่งทรัพย์สินคืน เช่นนี้ ผู้ซื้อต้องฟ้อง ผู้ขาย ภายใน ๓ เดือนนับแต่วันประนีประนอมยอมความ
(ค) ผู้ซื้อถูกเจ้าของทรัพย์สินเรียกร้อง โดยอ้างว่ามีคน ร้ายลักทรัพย์นั้นมาแล้วก็โอนให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อจึงยอมโอนทรัพย์สินนั้นให้ ก็ต้อง ฟ้องคดีภายใน ๓ เดือนนับแต่วันที่ยอมตามข้อเรียกร้องของเจ้าของที่แท้จริง
การขายฝาก
๑. ความหมาย
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใด แต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ขายที่ดินโดยมีข้อตกลงว่า ถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อจะยอมขายคืนเช่นนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้
ตัวอย่าง นายสีนำสวนทุเรียนไปขายกับผู้ใหญ่ผิน โดยมีข้อตกลง ในขณะทำสัญญาว่า ผู้ใหญ่ผิน ยินยอมให้นายสีไถ่ที่ สวนทุเรียนนั้นคืนได้ภายในกำหนด ๑ ปี นับแต่วันที่ซื้อขายที่สวนกัน สัญญาชนิดนี้เรียกว่า สัญญาขายฝาก ข้อตกลงที่ว่า " ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ " ข้อตกลงนี้จะต้องมีขึ้นในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายกันเท่านั้น ถ้าทำขึ้นภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่สัญญาฝากขาย แต่เป็นเพียงคำมั่นว่าจะ ขายคืน เท่านั้น
๒. ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้
ทรัพย์สินทุกชนิดไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม เช่น ที่ดิน ที่สวน ไร่นา บ้าน รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ฯลฯ ย่อมสามารถ ขายฝากได้เสมอ
๓. แบบของสัญญาขายฝาก
( ๑ ) ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ) เช่น ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ จดทะเบียนต่อ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้ว ถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่า เป็นอันใช่ไม่ได้ เท่ากับว่า ไม่ได้ทำสัญญากันเลย
ตัวอย่าง นายทุเรียนต้องการขายฝากที่ดิน ๑ แปลง แก่นายส้มโอ ก็ต้องทำสัญญา ขายฝากที่ดินและจดทะเบียนการขายฝากที่ดินนี้ ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าไม่ทำเช่นนี้ ถือว่าสัญญาขายฝาก รายนี้เสียเปล่าใช้ไม่ได้มาตั้งแต่แรก
( ๒ ) ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ) เช่น แพ เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเรือจะต้องจดทะเบียนที่ กรมเจ้าท่าสัตว์พาหนะและแพจะต้อง จดทะเบียนที่อำเภอ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากจะเสียเปล่า ใช้บังคับไม่ได้เลย
( ๓ ) ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา ( คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่า ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ) ที่มีราคาตั้งแต่ ๕๐๐ บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา โทรทัศน์ ฯลฯ การขายฝากชนิดนี้ ต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบเป็นสำคัญ หรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วกฎหมายถือว่า สัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มีการฟ้องร้องบังคับคดี

๔. ข้อตกลงไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝาก
ในการตกลงฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝาก จำหน่ายทรัพย์สิน ที่ขายฝากก็ได้ แต่ถ้าผู้ซื้อฝากฝ่าฝืน ข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาโดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไป จำหน่ายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ ความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก
ตัวอย่าง นางดำ นำแหวนแต่งงานของตนซึ่งมีราคา ๗๐,๐๐๐ บาท ไปขายฝากต่อเถ้าแก่เฮงในราคา ๕๐,๐๐๐ บาท โดยในสัญญาตกลงว่า " ห้ามเถ้าแก่เฮงนำแหวนไปขายให้แก่บุคคลอื่น " ต่อมาเถ้าแก่เฮงนำแหวน ไปขายให้แก่นางจิ๋ว โดยนางจิ๋วไม่ทราบว่าแหวนนี้เป็นของผู้ใด เป็นเหตุ ให้นางดำไม่สามารถติดตามเอาแหวนคืนได้ เช่นนี้เถ้าแก่เฮงต้องชดใช้ ค่าเสียหายอันเป็นราคาแหวน ๒๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นางดำ

๕. กำหนดเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืน
( ๑ ) ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ ปีเท่านั้น
( ๒ ) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและชนิดธรรมดา ต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายกัน แต่ถ้าไม่ได้ กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปี เท่านั้น
กฎหมายกำหนดไว้ว่า กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนได้
กำหนดเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น เดิมกฎหมายไม่อนุญาตให้ขยายเวลา แต่กฎหมายในปัจจุบัน ( ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๔๑ ) อนุญาตให้ขยายเวลาได้ โดยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับไถ่ ส่วนทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น ที่ดิน บ้าน เป็นต้น การขยายเวลาไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ อย่างไรก็ดีระยะเวลาที่ขยายไปจะต้องไม่เกินเวลา ที่อาจไถ่ทรัพย์ได้ ตาม ( ๑ ) หรือ ( ๒ )
๖. สินไถ่
ตามกฎหมายเดิม สินไถ่จะกำหนดไว้เท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งทำให้การกำหนดสินไถ่เป็นช่องทางให้ผู้ซื้อฝากคิดประโยชน์ ตอบแทนได้สูงกว่าการให้กู้โดยปกติ ซึ่งกฎหมายควบคุมการเรียกอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปี แต่กฎหมายในปัจจุบัน ( พ.ศ. ๒๕๔๒ ) สินไถ่ถ้าไม่กำหนดกันไว้จะไถ่ได้ตามราคาขายฝาก แต่ถ้าสินไถ่นั้น กำหนดกันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่าจะต้องไม่เกิน ราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี เช่น ทรัพย์ที่ขายฝากไว้ราคา ๑๐,๐๐๐ บาท กำหนดเวลาไถ่ ๑ ปี สินไถ่ที่จะตกลงกันต้องไม่เกิน ๑๑,๕๐๐ บาท ถ้าตกลงเกินกว่านั้น ผู้ขายฝากสามารถขอไถ่ได้ในราคา ๑๑,๕๐๐๐ บาท
ในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝาก มีสิทธิวางเงินสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ทันที